Unwägbarkeiten auch nach der Finanzierungszusage

Teil 5 der Serie: Aus der Traum: das Haus wird real! – Meine Erfahrungen Hauskauf/Hausbau

Puh, da fällt einem doch glatt ein Stein vom Herzen, wenn man endlich grünes Licht von der Bank bekommen hat. Die Finanzierung steht – was kann da noch schiefgehen?

Immobilienfinanzierung: Bank schickt Gutachter

Immobilienfinanzierung: Bank schickt GutachterHaus kaufen – Was passiert nach der Finanzierungszusage?

Mit der Finanzierungszusage, für deren Beantragung wir bereits einen ganzen Ordner voller Dokumente zusammentragen mussten, kommt doch tatsächlich die Aufforderung, noch mehr Material einzureichen. Man kommt aus dem Suchen und Kopieren gar nicht mehr heraus.

In unserem Fall forderte die Bank noch folgende Unterlagen:

  • beglaubigte Abschrift des notariellen Kaufvertrages im Original
  • Nachweis der Bezahlung des Vorschusses an den Bauträger ( Empfangsbestätigung, Kontoauszug bei Überweisung)
  • Mitteilung des Notars über das Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen zum gg. Zeitpunkt
    von der Baubehörde genehmigte oder vom Architekten/Bauträger erstellte, prüfbare, bemaßte Baupläne (Grundriss- und Schnittzeichnungen) (bei Eigentumswohnungen bemaßte Grundrisse) inklusive Wohnflächenberechnung
  • Original unterschriebener Zahlungsabruf mit entsprechender Baufortschrittsanzeige (gemäß Bank Vordruck) und Lichtbild des Objektes (Vorlage Zahlungsabruf max. 3 Monate vor dem vorgesehenen Auszahlungstermin)
  • Flurkarte (vom Katasteramt), auf der alle belasteten / zu belastenden Flurstücke erkennbar sind und Gebäudebestand eingezeichnet ist. Grundstücksgröße plausibilisierbar, Zuwegungssituation erkennbar. Alternativ: amtlicher Lageplan mit eingezeichnetem Gebäudebestand des Entwurfsverfassers
  • Nachweis der Verwendung des Eigenkapitals in Höhe von mindestens … € zum gegebenen Zeitpunkt
  • Legitimationsbestätigung gemäß Bank Vordruck oder PostIdent Verfahren
  • Vorlage einer von allen Darlehensnehmern unterzeichneten Ausfertigung der „Informationen zum Baufinanzierungsdarlehen aus dem Programm (153) der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für den Verbraucher“ im Original

Immobilienfinanzierung: Bank schickt Gutachter

Was bezweckt die Bank mit ihrer Forderung nach noch mehr Nachweisen?: Sie will den Beleihungswert feststellen!

Zunächst sollte man sich vor Augen halten, dass die Bank an einer möglichst korrekten Bewertung der Immobilie interessiert ist, die sie finanzieren soll. Kann der Käufer seine Raten nicht mehr zahlen, will sie schließlich nicht leerausgehen bzw. auf etwaigen Kosten sitzenbleiben. Im besten Falle kann sie das Haus anderweitig verkaufen, ohne Verluste zu machen.

Insofern ist es auch nicht verwunderlich, dass unsere Bank sogar plant, einen Gutachter vorbeizuschicken, der bei der Abnahme des Hauses genau prüft, ob es auch wirklich das Geld wert ist, das sie hineinzustecken gedenkt. Dieses Gutachten nennt man auch Beleihungswert.

Gutachter kommt erst bei der Abnahme des Hauses

Seltsam finde ich das deshalb, weil der Kaufvertrag ja bereits geschlossen wurde. Und wir haben ihn nur deshalb unterschrieben, weil wir von unserer Bank das Go bekamen. Darauf haben wir vertraut…

Deshalb wundere ich mich: Was passiert eigentlich, wenn die Bank im Nachhinein feststellt, dass der Beleihungswert niedriger ist?

Hierzu schreibt ein Sachverständiger für Immobilienwertwermittlung:

Ein bei der Bank beschäftigter Sachverständiger bewertet natürlich innerhalb eines gewissen Spielraums im Interesse der Bank. Sollten Sie Zweifel an einem solchen Gutachten haben, weil der Beleihungswert für Ihre Finanzierungspläne zu gering ausfällt, empfiehlt es sich, ein zweites Gutachten eines freien, unabhängigen Sachverständigen anfertigen zu lassen.

Die Erfahrungen anderer Hauskäufer und –bauer zeigen zudem, dass dieses Verhalten von Bank zu Bank unterschiedlich ist. Einige zeigen sich kulanter und agieren somit kundenfreundlicher.

Was wäre, wenn der Gutachter den Immobilienwert niedriger einschätzt?

Gehen wir aber einmal vom Worst Case aus: Die Bank stellt fest, dass Haus und Grundstück insgesamt um 50.000 Euro weniger wert sind als zunächst angenommen. Sie finanziert den Kauf also nur abzüglich dieser 50.000 Euro.

Dann ist es doch an uns, für diese 50.000 Euro aufzukommen. Schließlich wird der Verkäufer kaum bereit sein, den Verkaufspreis um 50.000 Euro zu reduzieren.

Können wir dieses Geld jedoch nicht aufbringen, scheitert der Kauf. Wir müssen vom Kaufvertrag zurücktreten, bleiben auf den Kosten für den Notar sitzen und werden zusätzlich noch mit Schadenersatzansprüchen des Verkäufers konfrontiert.

Meine Güte, das ist ja ein Worst-Case-Szenario, wie es im Buche steht! Ich frage mich, ob das in der Realität tatsächlich praktiziert wird. Sollte es so sein, könnte man sich höchstens nach einer anderen Bank umsehen.


Neu: Aktualisierung > Was der Gutachter der Bank in unserem Fall feststellte

Der Gutachter kam also zum vereinbarten Termin und maß in etwa 20 Minuten den Grundriss des Hauses und aller Räume nach. Offensichtlich misstraute unsere Bank den Bauplänen des Bauträgers und wollte durch den Gutachter festellen lassen, um welche Grundfläche es sich „wirklich“ handelt.

Der Gutachter konnte jedenfalls keine groben Abweichungen feststellen. Er fragte uns anschließend, ob wir vorhätten, die Zufahrt pflastern zu lassen und einen Garten inkl. Schuppen und Carport anzulegen, ermittelte daraufhin einen zusätzlichen Wert und empfahl uns, dies alles wirklich umzusetzen, denn:

Nach ca. einem Jahr werde noch einmal ein Gutachter kommen, um zu überprüfen, ob die Ergänzungen in diesem Wert tatsächlich vorgenommen worden sind.

Der Wert der Immobilie sollte also noch einmal durch Einsatz unserer Eigenmittel gesteigert werden. Wir wissen allerdings nicht, was passiert, sollten wir die ergänzenden Baumaßnahmen nicht umsetzen…


Die Finanzierung steht jedenfalls nach wie vor

Jedenfalls haben wir fast alle geforderten Dokumente zusammen. Die meisten haben wir vom Erbauer/Verkäufer des Hauses bekommen, einige auch vom Notar. Wenn alle Materialien komplett sind, heißt es nur noch:

Zahlungsabruf abschicken

Der Zahlungsabruf ist das magische Papier, das die Bank dazu veranlassen soll, den bewilligten Kredit auch freizugeben. Das Darlehen, das wir bei unserer Bank beantragt haben, wird nämlich nicht gleich auf das Konto des Verkäufers überwiesen. Es landet zunächst auf einem Notaranderkonto. Hier wird es vom Notar beschützt. 😉

Auf dem Zahlungsabruf werden demnach nicht nur die Kontodaten des Notaranderkontos notiert, sondern auch der Wert, den die Bank überweisen soll (die Summe des Darlehens). Weiterhin interessiert die Bank, ob das gekaufte haus bereits bezugsfertig errichtet worden ist. Falls dem nicht so ist, wird angegeben, wie viel Prozent noch fehlen. Wenn ihr das selbst nicht einschätzen könnt, wird euch die Baufirma mit Sicherheit weiterhelfen können. Bei fertigen Häusern erübrigt sich das natürlich.

Dann kann man nur hoffen, dass der Gutachter, der im Auftrag der Bank agiert, sagt: „Okay, die Immobilie ist es tatsächlich wert.“ und die Bank somit veranlasst, dass Darlehen freizugeben. Doch wer weiß, welche Unterlagen die Bank im Laufe der Zeit noch fordert und die Auszahlung demzufolge hinauszögert…


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