Wenn die Nebenkosten fürs Grundstück das Budget sprengen

Nebenkosten Grundstückskauf:

Das günstige (Wochenend-)Grundstück im Gesamtkosten-Check

wochenendgrundstueck-brandenburg2Eines vorab: In Deutschland ist es gar nicht so einfach, sich ein Gartenrefugium mit Wochenendhaus zu schaffen. Deshalb lautet die Lösung oftmals: Kleingarten oder Dauercamping. Das ist nicht nur billiger als ein eigenes Wochenendgrundstück, sondern auch mit viel weniger bürokratischem Aufwand verbunden.

Doch wie geht man vor, wenn man trotzdem ein Wochenendgrundstück will? Und was ist, wenn das Grundstück gar nicht als Wohnbaufläche vorgesehen ist?

Schon nach kurzer Internetrecherche bin ich auf ein Grundstück gestoßen, das nur 12.500 € kosten soll. Bei gut 1000qm ein echtes Schnäppchen. Es handelt sich um teilweise erschlossenes Bauland. Falls wir später also doch noch ein Haus bauen möchten, steht dem nichts im Wege. Ein weiterer Pluspunkt ist das nur wenige Meter entfernte Naturschutzgebiet mit romantischem Waldsee.

Übrigens: Wenn du dir nicht sicher bist, ob das Grundstück deiner Wahl zur Bebauung oder anderweitiger Nutzung vorgesehen ist, lohnt ein Blick auf den Flächennutzungsplan. Dieser ist im Bauamt der jeweiligen Gemeinde erhältlich. Oft stehen die Pläne auch schon im Internet. Das Bundesland Brandenburg stellt hierfür z.B. ein Geoportal bereit, das über die Gemeinde-Webseiten angesteuert werden kann.


Die Störfaktoren des Billiggrundstücks im Überblick

Das von mir recherchierte Grundstück ist nicht ohne Grund so günstig:

  • Es liegt an einer Landstraße, die zwar wenig befahren ist, aber trotzdem ein Gefahrenpotential für unsere Kinder bergen könnte. Und dank unternehmungslustiger Wochenend-Rocker (Motorradfahrer) dürfte es außerdem gerade bei schönem Wetter sehr laut werden.
  • Der Stromanschluss liegt nicht auf dem Grundstück, eine Erschließung ist aufwendig und somit kostenintensiv.
  • Das Grundstück ist bewaldet und somit ziemlich schattig. Man müsste zig Bäume fällen, um ein bisschen Sonne abzukriegen. Hinzu kommt, dass es nach Norden ausgerichtet ist.
  • Die Baugenehmigung für ein (kleines) Ferienhaus kann vom Bauamt verweigert werden, weil sich die Bebauung des Grundstücks an der der Nachbarhäuser orientieren soll. Im Ort befinden sich aber ausschließlich Einfamilienhäuser.

Die Nebenkosten sind beachtlich

Die Bebauung sehe ich erst einmal weniger kritisch, denn ein solides Ferienhaus ist finanziell ohnehin nicht drin. Wenn ich lediglich ein Gartenhaus (z.B. die in den Baumärkten verkauften typischen Gartenhäuser aus Holz) errichte, brauche ich keine Baugenehmigung. Zudem denke ich darüber nach, einfach einen Bauwagen auf das Grundstück zu stellen>>

Auch bei kleinen Bauvorhaben muss der Bebauungsplan beachtet werden

Anzeigen muss ich mein Vorhaben beim Bauamt trotzdem, denn ggf. macht der Bebauungsplan Vorgaben, wo das Häuschen stehen darf und wo nicht. So müssen bspw. auch kleine Bauvorhaben einen Mindestabstand zur Grundstücksgrenze einhalten. Davon betroffen sind übrigens auch Bauwagen! Bevor man einen kauft und aufstellt, sollte man sich erkundigen, ob und unter welchen Bedingungen dies überhaupt erlaubt ist.

Im Bebauungsplan ist festgelegt, ob und in welcher Weise ein Grundstück bebaubar ist. Du findest bspw. Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur zulässigen Anzahl der Geschosse und zur zulässigen Dachform.

Das Baurecht genießt oberste Priorität

Auf dem eigenen Grundstück wird man doch noch tun und lassen können, was man will!, mag man denken.
Dagegen sprechen (leider) die Vorgaben zur einheitlich gestalteten Bebauung. Wie oben im Text bereits beschrieben können die Gemeinde und die Nachbarn einfordern, dass das Grundstück nur mit einem Einfamilienhaus, das von Größe, Höhe und Erscheinungsbild in die Nachbarschaft passt, bebaut wird.

Bessere Chancen auf eine Nutzung des Grundstücks als Garten mit Minihaus oder Bauwagen hat man in Mischgebieten. Dort besagt der B-Plan, dass Wohn- und Erholungsgrundstücke gleichberechtigt nebeneinander existieren dürfen.

Außerhalb der Ortschaften – sog. Außengebiete (außerhalb des Bebauungsplanes) – sind nur in Ausnahmefällen bebaubar. Sie sind vornehmlich für Forst- und Landwirtschaft vorgesehen. Hier spielt die Bodenversiegelung eine Rolle: Durch Bauwerke, Straßen usw. wird der Boden nämlich derart verdichtet, dass kein Niederschlag mehr eindringen kann, was sich negativ auf den natürlichen Wasserhaushalt auswirkt.

Generell gilt: Vorm Grundstückserwerb prüfen, ob und inwieweit das Grundstück bebaubar ist!

Bauvorbescheid bringt Sicherheit

Wer nach ausführlicher Recherche immer noch unsicher ist, ob sein Bauvorhaben auf dem anvisierten Grundstück genehmigt wird oder nicht, sollte bei der Baurechtsbehörde kostenpflichtig einen Bauvorbescheid/eine Bauvoranfrage beantragen. Er ist drei Jahre gültig. In diesem Zeitraum sollte dann auch die Baugenehmigung beantragt werden.


Wie viel kostet der Stromanschluss? –Und ist er überhaupt notwendig?

Ebenso kompliziert gestaltet sich die Sache mit dem Stromanschluss. Vielleicht benötigen wir nicht unbedingt gleich Strom – zumal wir ohnehin keine Küchenzeile o.Ä. in unserem Gartenhäuschen haben werden. Doch wenn man den Stromanschluss später legen lässt, werden die dafür beanspruchten Baufahrzeuge ihre Spuren im Garten hinterlassen… Momentan frage ich mich, ob ich nicht auch ohne Strom auskomme – oder mit Solarstrom Abhilfe geschaffen werden kann.

Falls ich mich doch dafür entscheide, liegen die Kosten fürs Verlegen der Kabel und Anschließen ans Stromnetz jedenfalls bei ca. 1000€ ohne Mwst.

Die Kosten variieren je nach Bundesland und Stromanbieter. Bei letzterem muss man den Anschluss beantragen. Der Energieanbieter führt die erforderlichen Maßnahmen selbst durch. Um etwas zu sparen, könnte man sich evtl. einen Bagger ausleihen und den Graben selbst ausheben. Wie hoch die Ersparnis dann ausfällt, kann ich allerdings nicht beurteilen. Fraglich ist zudem, ob man es als Laie fachgerecht hinkriegt. Schließlich haftet man dann selbst für eventuelle Schäden. Am besten beim Versorger nachfragen!


Kosten Baumfällungen inklusive Entfernung des Wurzelwerks

Auch das Fällen der (größeren) Bäume werden wir nicht selbst vornehmen können. Zwar möchte ich ohnehin viele Bäume stehen lassen. Doch um ein paar Sonnenflecken zu schaffen, muss das Grünzeug ausgedünnt werden.

Übrigens: Bäume dürfen nur von Oktober bis März gefällt werden, um dort nistende Vögel nicht zu stören bzw. zu gefährden. Kauft man ein Grundstück also im Frühjahr, muss man geraume Zeit warten, um es zu „bearbeiten“.

Auf dem günstigen Grundstück stehen sehr viele ausgewachsene Kiefern. Je Fällung inklusive Beseitigung des Wurzelwerks kommen Kosten von bis zu 500€ auf mich zu. Lasse ich nur fünf Bäume fällen, lande ich demnach bei 2500€.

Hier stehen dann Ersatzpflanzungen an. Diese werden in unserem Falle nicht selbst vorgenommen, sondern an den Förster übergeben. Der stellt natürlich eine Rechnung.

Laut Märkischer Online Zeitung sind die Kosten je Baum unterschiedlich: „Dabei gilt der ortsübliche Preis für Neubeschaffungen. Die betragen derzeit für Ahorn 98, Birke 85, Buche und Eiche 115, Esche 90, Rosskastanie 102, Platane 92 und Ulme 84 Euro. Hinzu kommen 120 Euro für die Pflanzung und 280 Euro für die Anwachspflege.“

Auf die Berechnung der Kosten für die Ersatzpflanzungen muss ich in meinem Artikel leider verzichten, da ich (noch) nicht in Erfahrung bringen konnte, wie viele Ersatzpflanzungen anstehen würden.


Die Nebenkosten des günstigen Grundstücks im Überblick

In meiner Gesamtrechnung fehlen noch:

  • Die Provision für die Immobilienmaklerin: 7,14% von 12.500€ = 892,50€
  • die Grunderwerbssteuer: 6,5% in Brandenburg: 812€
  • Notarkosten: ca. 1%: 125€

Und nicht zu vergessen die Umzäunung: ca. 2000-3000€ (günstigste Variante)

Nach einiger Recherche bin ich zu dem Schluss gekommen, dass das günstige Grundstück auf den zweiten Blick ganz schön teuer werden kann. Wenn ich die Sromanschlusskosten miteinberechne, komme ich auf Nebenkosten in folgender Höhe: 8329,50€

Somit ergibt sich ein Gesamtpreis von 12.500€ + 8329,50€ = 20.829,50€


Wohlgemerkt befinden sich auf dem Grundstück noch kein Garten, keine Gartengeräte, kein Gartenhaus, kein Wasser-/Abwasseranschluss und auch sonst keine Medien (außer Strom laut Berechnung).

Abgesehen von den genannten Nebenkosten Grundstückskauf kommt damit auch eine Menge Stress auf mich zu: Herumtelefonieren, Anträge stellen, Formulare ausfüllen und warten, warten, warten.

Das heißt für mich: Die Suche geht weiter – und muss ggf. abgeändert werden! Vielleicht sollte ich mich doch lieber nach einem Freizeitgrundstück umsehen…>>


Weitere Infos zum Grundstückserwerb, z.B. inwiefern der Bodenrichtwert bei der Beurteilung des Grundstückpreises helfen kann, lest ihr hier>>

Über Weiterempfehlungen freue ich mich!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Um Ihnen ein besseres Nutzererlebnis zu bieten, verwenden wir Cookies. weitere Information

Um Ihnen ein besseres Nutzererlebnis zu bieten, verwenden wir Cookies. Durch die Nutzung von topElternblogs und das Klicken von "Akzeptieren" stimmen Sie unserer Verwendung von Cookies zu.

Schließen