Baunebenkosten: Mit diesen Zusatzkosten musst du wirklich rechnen
Dein Traumhaus kostet laut Anbieter 420.000 Euro. Klingt gerade noch finanzierbar – bis die ersten Rechnungen für Notar, Grunderwerbsteuer, Bodengutachten oder die Erschließung ins Haus flattern. Viele Bauherren unterschätzen die Baunebenkosten oder sind sich gar nicht darüber im Klaren, aus wie vielen Einzelposten sie sich zusammensetzen. Dabei können je nach Bauvorhaben schnell zusätzliche 15 bis 25 Prozent der Baukosten entstehen. Eine Menge Geld, das vielleicht sogar die angedachte Finanzierung sprengt.
In diesem Ratgeber erfährst du, welche Baunebenkosten tatsächlich anfallen, welche oft vergessen werden und wie du diese Kosten möglichst realistisch kalkulierst.
Was sind Baunebenkosten überhaupt?
Wer zum ersten Mal ein Haus baut, konzentriert sich meist nur auf zwei Zahlen: den Preis für das Grundstück und den Preis für das Haus. Das ist verständlich – schließlich handelt es sich dabei um die größten Investitionen. Doch spätestens beim Blick auf den Finanzierungsplan wird vielen Bauherren klar, dass zwischen dem Kaufvertrag und dem Einzug noch zahlreiche weitere Rechnungen auf sie zukommen.
Genau diese zusätzlichen Ausgaben werden als Baunebenkosten bezeichnet. Gemeint sind alle Kosten, die rund um den Hausbau entstehen, ohne direkt Teil des Grundstückspreises oder der eigentlichen Baukosten zu sein.
Während der Hauspreis meist von Anfang an feststeht, kommen Notargebühren, Bodengutachten, Vermessungskosten oder Rechnungen für Baustrom und Hausanschlüsse nach und nach hinzu. Jede einzelne Position wirkt zunächst überschaubar – in der Summe können daraus jedoch über die Monate mehrere zehntausend Euro werden.
Als Faustregel gilt: Die Baunebenkosten liegen häufig zwischen 15 und 25 Prozent der eigentlichen Baukosten.
Aber: Ein bereits vollständig erschlossenes Grundstück verursacht deutlich geringere Zusatzkosten als ein Bauplatz, bei dem Straßen, Leitungen oder Kanalanschlüsse erst noch hergestellt werden müssen.
Damit du den Überblick behältst, lassen sich die Baunebenkosten in fünf große Kostenblöcke unterteilen:
- Kaufnebenkosten rund um den Grundstückserwerb
- Planungs- und Behördenkosten
- Erschließungs- und Anschlusskosten
- Baustellen- und Finanzierungskosten
- Weitere Nebenkosten bis zur Fertigstellung des Hauses
Jeder dieser Bereiche umfasst mehrere Einzelposten. Manche davon sind unvermeidbar, andere hängen von den Gegebenheiten deines Grundstücks oder deiner persönlichen Entscheidungen ab. Wer sie von Anfang an realistisch einkalkuliert, schafft eine solide Grundlage für die gesamte Baufinanzierung und erlebt später keine unangenehmen Überraschungen.
Wie hoch sind die Baunebenkosten insgesamt?
Eine pauschale Antwort gibt es leider nicht. Zu unterschiedlich sind Grundstücke, Bauvorhaben und regionale Gegebenheiten. Dazu hört zum Beispiel, ob das Grundstück auf einem Hang steht, oder aber die Bodenbeschaffenheit (hohes Grundwasser, felsiger Untergrund etc.).
Als grobe Orientierung kannst du aber davon ausgehen, dass die Baunebenkosten etwa 15 bis 25 Prozent der Baukosten betragen. Bei einem Einfamilienhaus mit Baukosten von 400.000 Euro entspricht das immerhin rund 60.000 bis 100.000 Euro.
Die folgende Übersicht zeigt typische Kostenblöcke:
| Kostenblock | Typischer Anteil* |
|---|---|
| Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler) | ca. 8–15 % des Grundstückspreises |
| Planungs- und Behördenkosten | ca. 2–5 % der Baukosten |
| Erschließungs- und Anschlusskosten | stark abhängig vom Grundstück |
| Baustellen- und Finanzierungskosten | individuell |
| Weitere Nebenkosten (z. B. Außenanlagen) | individuell |
*Die Werte dienen lediglich der Orientierung und können je nach Bauvorhaben deutlich abweichen.
Bestenfalls erstellst du bereits vor Baubeginn eine möglichst vollständige Kostenaufstellung. Je realistischer du alle Kostenblöcke in deine Rechnung einbeziehst, desto geringer ist das Risiko, dass du später eine teure Nachfinanzierung benötigst.
Kaufnebenkosten: Diese Ausgaben entstehen bereits vor dem ersten Spatenstich
Der Grundstückskauf selbst verursacht bereits eine Reihe von Nebenkosten. Diese fallen zusätzlich zum Kaufpreis des Grundstücks an und sollten bei der Finanzierungsplanung unbedingt berücksichtigt werden.
Gerade beim Grundstückskauf gibt es eine typische Falle: Käufer rechnen mit dem Kaufpreis und vergessen, dass der Staat, der Notar und gegebenenfalls auch der Makler ebenfalls einen Anteil erhalten. Bei einem Grundstück für 150.000 Euro können so schnell weitere 15.000 bis 25.000 Euro zusammenkommen – bevor überhaupt über Hausbau, Bodenplatte oder Dachziegel gesprochen wurde.
Grunderwerbsteuer
Die größte Position unter den Kaufnebenkosten ist in den meisten Fällen die Grunderwerbsteuer. Sie wird beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig und muss an das Finanzamt gezahlt werden. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Bundesland ab.
Ein Beispiel:
Bei einem Grundstückskaufpreis von 150.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer bei einem Satz von 5,5 Prozent immerhin 8.250 Euro. Dieses Geld muss zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis eingeplant werden.
Vorsicht ist geboten, wenn Grundstück und Haus aus einer Hand kommen. In bestimmten Fällen kann das Finanzamt für die Grunderwerbsteuer nicht nur den Grundstückspreis, sondern auch die Kosten für das Haus zugrunde legen. Deshalb lohnt es sich, die Vertragsgestaltung genau zu prüfen.
Notarkosten und Grundbucheintrag
Ohne Notar kein Grundstückskauf. In Deutschland muss ein Grundstückskauf notariell beurkundet werden. Der Notar stellt sicher, dass alle Beteiligten über die rechtlichen Folgen des Vertrags informiert sind und die Eigentumsübertragung korrekt abgewickelt wird.
Die Kosten dafür richten sich nach der Höhe des Kaufpreises und sind gesetzlich geregelt. Hinzu kommen die Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch.
Auch wenn diese Kosten zunächst unspektakulär wirken, summieren sie sich schnell. Als grobe Orientierung können Käufer mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch rechnen.
Ein kleiner Trost: Anders als manche andere Kostenpositionen sind diese Ausgaben immerhin sehr gut planbar. Wer den Grundstückspreis kennt, kann die ungefähre Höhe bereits vor dem Kauf abschätzen.
Maklerprovision
Nicht jedes Grundstück wird über einen Makler vermittelt. Oft haben größere Baufirmen oder Fertighausanbieter bereits Grundstücke erworben, die sie inklusive des zu bauenden Hauses als Komplettpaket vermarkten. Wenn jedoch ein Immobilienmakler beteiligt ist, gehört auch die Maklerprovision zu den Kaufnebenkosten.
Die Höhe der Provision unterscheidet sich je nach Vereinbarung und Bundesland. Seit der gesetzlichen Neuregelung zur Verteilung der Maklerkosten müssen Käufer die Provision beim Grundstückskauf häufig nicht mehr vollständig allein tragen. Dennoch kann ein erheblicher Betrag entstehen.
Bei einem Grundstück für 150.000 Euro können bereits wenige Prozent Provision mehrere tausend Euro ausmachen. Wer auf der Suche nach einem Bauplatz ist, sollte deshalb nicht nur auf den ausgeschriebenen Grundstückspreis schauen, sondern auch prüfen, ob zusätzliche Vermittlungskosten anfallen.
Planungs- und Behördenkosten
Bevor gebaut werden kann, muss vieles vorbereitet werden…
Ein Haus entsteht nicht einfach dadurch, dass ein Bagger auf das Grundstück fährt. Bevor die Bauarbeiten beginnen können, müssen zunächst wesentliche Fragen geklärt, Unterlagen erstellt und Genehmigungen eingeholt werden.
Diese Vorbereitungsphase verursacht ebenfalls Kosten. Auch wenn sie im Vergleich zum eigentlichen Hausbau gering erscheinen, können sich mehrere Einzelpositionen zu einem beachtlichen Betrag summieren.
Gerade Bauherren, die zum ersten Mal bauen, unterschätzen diesen Bereich häufig. Der Gedanke ist verständlich: Das Haus steht doch bereits im Katalog oder wurde gemeinsam mit dem Architekten geplant – warum entstehen dann noch zusätzliche Kosten? Die Antwort: Ein Bauvorhaben muss nicht nur schön aussehen, sondern auch technisch, rechtlich und statisch funktionieren.
Baugenehmigung
Die wohl bekannteste Position in diesem Bereich ist die Baugenehmigung.
Bevor ein Haus gebaut werden darf, prüft die zuständige Behörde, ob das geplante Gebäude den geltenden Vorschriften entspricht. Dazu gehören beispielsweise Vorgaben aus dem Bebauungsplan, Abstandsflächen zum Nachbargrundstück oder Anforderungen an den Brandschutz.
Für die Bearbeitung des Bauantrags fallen Gebühren an. Die Höhe unterscheidet sich je nach Bundesland und hängt unter anderem von der Größe und dem Wert des Bauvorhabens ab.
Bei einem Einfamilienhaus liegen die Kosten häufig im Bereich von einigen hundert bis mehreren tausend Euro.
Wichtig: Die Baugenehmigung ist nicht nur ein weiterer bürokratischer Schritt auf dem Weg zum eigenen Haus. Sie gibt Bauherren auch die Sicherheit, dass das geplante Gebäude rechtlich zulässig ist. Ohne diese Genehmigung kann ein Bauvorhaben im schlimmsten Fall gestoppt werden – selbst wenn bereits viel Geld investiert wurde.
Vermessungskosten
Ein weiterer wichtiger Bestandteil der Planungsphase ist die Vermessung des Grundstücks.
Der Lageplan für den Bauantrag muss exakt zeigen, wo das geplante Gebäude auf dem Grundstück entstehen soll. Dafür werden die Grundstücksgrenzen, die Höhenlage des Geländes und die geplante Position des Hauses erfasst.
Je nach Bauvorhaben können unterschiedliche Vermessungsleistungen erforderlich sein:
- Lageplan für den Bauantrag
- Grobabsteckung des Gebäudes
- Feinabsteckung vor Baubeginn
- Gebäudeeinmessung nach Fertigstellung
Für ein typisches Einfamilienhaus sollten Bauherren grob mit 1.000 bis 3.000 Euro rechnen.
Statik und Prüfstatik
Damit ein Haus sicher steht, müssen Tragfähigkeit und Konstruktion professionell berechnet werden. Diese Aufgabe übernimmt der Statiker.
Er erstellt den sogenannten Standsicherheitsnachweis und prüft, ob beispielsweise Decken, Wände und Dachkonstruktion die auftretenden Belastungen zuverlässig aufnehmen können.
Bei vielen Bauvorhaben ist die Statik bereits Bestandteil der Leistungen des Architekten oder Hausanbieters. Sie sollte deshalb nicht automatisch als zusätzliche Rechnung auftauchen. Entscheidend ist, was im Bauvertrag enthalten ist.
Je nach Bundesland und Bauvorhaben kann zusätzlich eine Prüfstatik erforderlich sein. Dabei kontrolliert ein unabhängiger Prüfingenieur die statischen Berechnungen. Ob dies notwendig ist, hängt von den jeweiligen Vorschriften und der Art des Gebäudes ab.
Die Kosten für Statik und gegebenenfalls Prüfstatik können stark variieren. Bei einem Einfamilienhaus bewegen sie sich häufig im Bereich von mehreren tausend Euro.
Bodengutachten: Kleine Ausgabe, große Wirkung
Ein Grundstück kann auf den ersten Blick perfekt wirken – eben, gut gelegen und zu einem attraktiven Preis. Erst die Untersuchung des Bodens zeigt, ob der Untergrund tatsächlich problemlos bebaut werden kann.
Ein Bodengutachten für ein Einfamilienhaus kostet meist etwa 1.000 bis 2.500 Euro. Angesichts möglicher Zusatzkosten durch schwierige Bodenverhältnisse ist diese Ausgabe für viele Bauherren eine der sinnvollsten Investitionen vor Baubeginn.
Architekten- und Planungskosten
Nicht jeder Bauherr baut mit einem klassischen Architekten. Viele Fertighausanbieter oder Bauunternehmen bieten bereits komplette Planungspakete an. Dennoch entstehen auch dort Kosten für die Vorbereitung des Bauvorhabens.
Dazu gehören beispielsweise:
- Entwurfsplanung
- Ausführungsplanung
- Bauantragsunterlagen
- technische Abstimmungen
Bei einer individuellen Planung durch einen Architekten werden die Kosten in der Regel nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) berechnet. Wie hoch diese Kosten ausfallen, hängt stark davon ab, welche Leistungen du beauftragst und wie umfangreich die damit verbundene Planung ist.
Wichtig ist vor allem eines: Bauherren sollten genau prüfen, welche Planungsleistungen bereits im Angebot enthalten sind. Ein vermeintlich günstiger Hauspreis kann sich später als Kostenfalle herausstellen, wenn wichtige Leistungen später zusätzlich bezahlt werden müssen.
Warum diese Kosten trotzdem gut investiertes Geld sind
Planungs- und Behördenkosten gehören zu den Baunebenkosten, die viele Bauherren zunächst ungern sehen. Schließlich entsteht dadurch noch kein sichtbarer Teil des Hauses. Trotzdem erfüllen sie natürliche einen wichtigen Zweck. Eine gute Planung verhindert Fehler, sorgt für einen reibungslosen Bauablauf und kann teuren Änderungen im Nachhinein vorbeugen.
Erschließungs- und Anschlusskosten: Das Grundstück baureif machen
Nicht jedes Grundstück ist sofort bereit für den Hausbau (es sei denn, du möchtest autark leben). Damit ein Wohnhaus überhaupt genutzt werden kann, muss das Grundstück an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen werden. Genau dafür fallen Erschließungs- und Anschlusskosten an.
Wie hoch diese Kosten ausfallen, hängt vor allem davon ab, ob das Grundstück bereits vollständig erschlossen ist oder ob einzelne Maßnahmen noch durchgeführt werden müssen.
Was bedeutet „erschlossen“?
Beim Grundstückskauf begegnen Bauherren häufig Begriffen wie voll erschlossen, teilerschlossen oder nicht erschlossen.
Die Unterschiede sind entscheidend:
- Voll erschlossen: Alle notwendigen Erschließungsmaßnahmen wurden durchgeführt und in der Regel auch bezahlt. Dazu gehören Strom, Wasser und Abwasser. Diese brauchen allerdings nur an der angrenzenden Straße zu liegen. Da die Leitungen von dort aus noch bis zum Haus verlegt werden müssen, kommen trotz „vollerschlossenen Grundstücks“ noch weitere Kosten auf dich zu, siehe unten.
- Teilerschlossen: Einige Anschlüsse oder Erschließungsmaßnahmen fehlen noch oder sind noch nicht vollständig abgerechnet.
- Nicht erschlossen: Straßen, Leitungen oder Versorgungsanschlüsse müssen erst noch hergestellt werden.
Gerade bei besonders günstigen Grundstücken lohnt sich daher ein genauer Blick. Ein niedriger Kaufpreis kann durch hohe Erschließungskosten schnell relativiert werden.
Öffentliche Erschließung
Zur öffentlichen Erschließung gehören beispielsweise:
- Bau oder Ausbau der Erschließungsstraße
- Gehwege
- Straßenbeleuchtung
- Regenwasser- und Schmutzwasserkanäle
- öffentliche Grünflächen
Diese Maßnahmen werden in der Regel von der Gemeinde durchgeführt. Je nach Grundstück und Kommune können dafür Beiträge der Grundstückseigentümer erhoben werden.
Hausanschlüsse
Zusätzlich zur öffentlichen Erschließung müssen die Versorgungsleitungen bis zum Haus gelegt werden.
Dazu gehören unter anderem:
- Strom
- Trinkwasser
- Abwasser
- Gas (nicht mehr zwingend notwendig bei Vollerschließung!)
- Fernwärme (je nach Region)
- Telefon- bzw. Glasfaseranschluss
Die Kosten unterscheiden sich je nach Region, Entfernung zur Straße und den örtlichen Versorgungsunternehmen.
Mit welchen Kosten müssen Bauherren rechnen?
Pauschale Angaben sind kaum möglich. Als grobe Orientierung können je nach Grundstück zwischen etwa 10.000 und 30.000 Euro anfallen. Eine genaue Auflsitung der Einzelbeträge findest du in der Tabelle unten. In Einzelfällen sind auch höhere Beträge möglich.
Einfluss auf die Kosten haben unter anderem:
- Erschließungszustand des Grundstücks
- Lage des Grundstücks
- Entfernung zu den Versorgungsleitungen
- regionale Gebühren
- gewünschte Versorgungsanschlüsse
Tipp für den Grundstückskauf
Stelle vor dem Kauf unbedingt folgende Fragen:
- Ist das Grundstück vollständig erschlossen?
- Wurden alle Erschließungsbeiträge bereits bezahlt?
- Welche Hausanschlüsse sind bereits vorhanden?
- Müssen noch Anschlusskosten eingeplant werden?
Diese Informationen erhältst du in der Regel bei der Gemeinde, dem Verkäufer oder den zuständigen Versorgungsunternehmen. Wer diese Fragen frühzeitig klärt, vermeidet unangenehme Überraschungen und kann die Gesamtkosten des Bauvorhabens deutlich realistischer kalkulieren.
Beispielrechnung: Mit diesen Baunebenkosten ist zu rechnen
Die folgende Beispielrechnung zeigt, wie sich die Baunebenkosten bei einem typischen Bauvorhaben zusammensetzen können. Die angegebenen Beträge dienen lediglich der Orientierung und können natürlich je nach Bundesland, Grundstück und Bauvorhaben variieren.
Ausgangssituation
- Grundstück: 150.000 Euro
- Baukosten für das Einfamilienhaus: 400.000 Euro
| Kostenposition | Beispiel |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | |
| Grunderwerbsteuer* | 8.250 € |
| Notar und Grundbuch | 2.700 € |
| Maklerprovision (falls fällig) | 5.250 € |
| Planungs- und Behördenkosten | |
| Bodengutachten | 1.800 € |
| Vermessung | 2.000 € |
| Baugenehmigung | 1.500 € |
| Erschließungs- und Anschlusskosten | |
| Erschließung | 12.000 € |
| Hausanschlüsse | 10.000 € |
| Baustellen- und Finanzierungskosten | |
| Baustrom und Bauwasser | 1.500 € |
| Bauversicherungen | 1.000 € |
| Grundschuldeintragung und Finanzierungskosten | 2.000 € |
| Gesamte Baunebenkosten | 48.000 € |
* Beispielhaft mit einem Grunderwerbsteuersatz von 5,5 Prozent.
In diesem Beispiel entstehen Baunebenkosten von rund 48.000 Euro. Zusammen mit dem Grundstück (150.000 Euro) und den Baukosten (400.000 Euro) ergibt sich somit ein Gesamtfinanzierungsbedarf von rund 598.000 Euro.
Das Beispiel macht deutlich, dass sich viele vergleichsweise kleine Einzelbeträge schnell zu einer beachtlichen Summe addieren.
Noch nicht inbegriffen sind Kosten für die Außenanlagen, zum Beispiel eine gepflasterte Zuwegung, die Gestaltung des Gartens, ein Carport oder eine Garage und nicht zuletzt eine Einbauküche. Ich habe diese Kosten ganz bewusst erst einmal ausgeklammert, weil ein Haus auch ohne die genannten Posten bezugsfertig ist. Außerdem entscheiden sich viele Bauherren, die Außenanlagen zu einem späteren Zeitpunkt und ggf. in Eigenleistung zu erbringen.
Faustregel: Plane für die Baunebenkosten von Beginn an einen festen Budgetposten ein. So vermeidest du Finanzierungslücken und kannst das Bauvorhaben entspannter umsetzen.
