Ferienimmobilie kaufen und vermieten
So gelingt der Traum vom eigenen Wochenendhaus
Der Traum vom eigenen Wochenendhaus im Grünen ist für viele ein reizvoller Gedanke: Ein Rückzugsort zur Erholung, der zugleich durch Ferienvermietung finanziell tragbar bleibt. Doch bevor du dich ins Abenteuer stürzt, solltest du einige wichtige Punkte beachten. Dieser Ratgeber kann dir helfen, die richtigen Entscheidungen zu treffen.
✅ 1. Worauf du bei der Auswahl des Wochenendhauses achten solltest
Lage & Erreichbarkeit:
Die schönste Immobilie nützt wenig, wenn sie zu umständlich zu erreichen ist. Idealerweise sollte das Haus innerhalb von 1 bis 2 Stunden Fahrzeit vom Wohnort entfernt liegen, damit auch spontane Wochenendtrips möglich sind.
Grundstück & Umgebung:
Erholungsgrundstücke liegen oft idyllisch, jedoch gibt es Einschränkungen hinsichtlich Bebauung und Nutzung. Daher solltest du vorher klären, ob das Grundstück als Wochenendhausgebiet ausgewiesen ist und ob die Nutzung für Feriengäste (z. B. über Airbnb) zulässig ist. Auch Nachbarschaft, Lärmquellen und etwaige Naturgefahren (z. B. durch Hochwasser) sollten berücksichtigt werden.
Gebäudezustand:
Viele Wochenendhäuser wurden ursprünglich nur für den Sommerbetrieb gebaut. Zu prüfen sind deshalb:
- Dämmung und Heizmöglichkeiten (wichtig für Frühjahr/Herbst)
- Zustand von Dach, Fassade und Fenstern
- Elektro- und Wasserleitungen
Eine unabhängige Begutachtung durch einen Bausachverständigen ist sinnvoll.
Genehmigungen:
Ist die Immobilie legal errichtet? Gibt es baurechtliche Auflagen oder Einschränkungen? Informiere dich beim zuständigen Bauamt.
✅ 2. Wie erkennt man, ob der Kaufpreis angemessen ist?
Vergleichswerte heranziehen:
Recherchiere die Kaufpreise ähnlicher Immobilien in der Region, z. B. auf Immobilienportalen oder bei Maklern. Auch auf dem Geoportal der jeweiligen Gemeinde findest du nützliche Daten und Auskünfte zu Flurstücken und Bodenrichtwerten.
Potenzial für Ferienvermietung:
Berücksichtige, ob sich das Objekt gut vermieten lässt:
- Beliebtheit der Region bei Urlaubern
- Saisonlänge
- Ausstattung & Komfort
Wirtschaftlichkeitsrechnung:
Kalkuliere:
- Kaufpreis + Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler etc.)
- Renovierungskosten
- Laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Wartung, Strom, Wasser)
- Einnahmen durch Ferienvermietung (realistisch bleiben!)
- Eigenkapitalanteil & Finanzierungszins
Faustregel: Die Jahresmieteinnahmen sollten mindestens 4–6 % des Kaufpreises abdecken, um eine solide Investition zu sein.
✅ 3. Pachten oder kaufen – was ist sinnvoller?
Pachten:
Pachtgrundstücke sind günstiger in der Anschaffung. Allerdings:
- Grundstück gehört weiterhin dem Verpächter.
- Oft zeitlich befristet (z. B. 20 bis 30 Jahre).
- Nach Ende der Pacht kann das Grundstück verlorengehen und damit auch das darauf befindliche Haus.
- Wertsteigerungspotenzial ist begrenzt.
- Ferienvermietung ist meist vertraglich untersagt.
Kaufen:
- Höhere Investition, aber vollständige Kontrolle.
- Keine Abhängigkeit vom Verpächter.
- Volle Gestaltungsfreiheit (nach Bauordnung).
- Immobilienwert bleibt erhalten oder steigt ggf.
- Ideale Voraussetzung für Ferienvermietung.
Tipp: Wenn du langfristig planen und vermieten möchtest, ist Kaufen in der Regel die bessere Option.
✅ 4. Was tun bei fehlendem Strom- oder Abwasseranschluss?
Gerade bei abgelegenen Wochenendhäusern fehlen manchmal Versorgungsanschlüsse. Doch es gibt Lösungen:
Strom:
- Photovoltaikanlagen mit Batteriespeicher
- Balkonkraftwerk
- Mobile Powerstations (für geringe Bedürfnisse), die man ggf. über Solarpanele aufladen kann
Abwasser:
- Abwassergruben oder Kleinkläranlagen (Genehmigungspflichtig!)
- Trocken-/Komposttoiletten als einfache Alternative
Wasser:
- Brunnenbohrung (erlaubnispflichtig)
- Regenwasseraufbereitung
Wichtig:
Versorgungslösungen müssen genehmigungsfähig und sicher sein. Prüfe vor Kauf genau die Machbarkeit und die Kosten der Erschließung.
Wichtige Kriterien bei der Vermietung über Airbnb
Rechtliche Rahmenbedingungen prüfen
Bevor du dein Ferienhaus auf einer Plattform wie Airbnb vermieten kannst, musst du die rechtlichen Voraussetzungen klären:
- Zweckbindung des Grundstücks: Ist touristische Vermietung laut Bebauungsplan oder Grundstücksart zulässig? In manchen Erholungsgebieten ist eine solche Vermietung untersagt.
- Genehmigungspflichten: Einige Bundesländer verlangen eine Zweckentfremdungsgenehmigung für Ferienvermietung, auch bei gelegentlicher Vermietung.
- Meldepflicht: In Deutschland sind Ferienhausvermieter verpflichtet, Gästemeldescheine von ihren ausländischen Gästen ausfüllen zu lassen (§29 Bundesmeldegesetz). Manche Gemeinden verlangen zusätzlich Kurtaxe.
- Steuern: Einnahmen aus der Vermietung sind steuerpflichtig (in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Teilweise kommt auch noch die Umsatzsteuer hinzu.
Attraktive Ausstattung & professionelle Präsentation
Für gute Buchungszahlen ist entscheidend:
- Ansprechende Einrichtung (gemütlich, sauber, funktional)
- WLAN & Heizung (heute nahezu unverzichtbar, auch in Ferienhäusern)
- Gute Bilder & Beschreibung im Inserat
- Klare Hausregeln
Die Zeiten, in denen man noch selber Salzstreuer, Spülmittel und Klopapier mit in den Urlaub nehmen musste, weil die Ferienwohnungen nichts davon bereithielten, sind definitiv vorbei. Schließlich kann es schon negative Bewertungen hageln, wenn der Kaffeevollautomat fehlt oder zu wenige Spülmaschinen-Tabs bereitliegen. Die Ansprüche an den Komfort eines Ferienhauses sind beinahe ins Unermessliche gestiegen. Mittlerweile bieten viele VermieterInnen auf AirBnB nicht nur riesengroße Fernseher, Streamingdienste wie Netflix sind ebenfalls inklusive. Insofern solltest du nicht nur für Ausstattung und Inneneinrichtung entsprechend viel Geld einplanen, sondern auch für die laufenden Kosten.
Alleinstellungsmerkmale am Haus selbst schaffen
Wenn die Region nicht weltberühmt ist, kannst du das Haus selbst zum „Highlight“ machen:
- Außergewöhnliche Architektur: z. B. Tiny House, Bauwagen, Baumhaus, Designer-Haus
- Wellness-Extras: Sauna, Whirlpool, Kamin, Hot Tub
- Familienfreundlichkeit: großes Grundstück, Spielgeräte, Tiere in der Nähe
- Tierfreundlichkeit: Hunde erlaubt (ein wichtiger Buchungsgrund!)
Tipp: Gäste zahlen oft lieber für ein Haus mit besonderem Erlebnischarakter statt nur für eine Übernachtung.
Reinigung & Schlüsselübergabe organisieren
Bei häufiger Vermietung muss zuverlässig gereinigt werden. Möglichkeiten:
- Lokaler Reinigungsservice (gerade in abgelegenen Gebieten nur schwer zu finden)
- Hausmeister oder Nachbarn einbinden
- Selbst reinigen (weniger praktikabel bei weiter Anreise)
Für die Schlüsselübergabe:
- Persönliche Übergabe
- Ganz wichtig, wenn du selbst nicht vor Ort bist: Schlüsselsafe oder Smartlock-System anbieten
Alternative Plattformen zur Airbnb-Vermietung
| Plattform | Besonderheiten |
|---|---|
| Booking.com | Sehr hohe Reichweite, aber hoher Gebührenanteil (15 % +). Eher auf Hotels/Ferienwohnungen ausgelegt, dafür viele Buchungen. |
| FeWo-direkt / Vrbo | Fokus auf Ferienhäuser, Gäste suchen gezielt nach ganzen Häusern. Oft bessere Langzeitmieter als bei Airbnb. |
| Traum-Ferienwohnungen.de | Besonders beliebt in Deutschland und bei Urlaubern im ländlichen Raum. Festpreis statt Umsatzbeteiligung möglich. |
| Locasun, Holidu, etc. | Regionale oder spezialisierte Anbieter – geeignet für Nischenmärkte oder bestimmte Zielgruppen. |
✅ Fazit: Mit kluger Planung zur Ferienimmobilie
Ein Wochenendhaus auf einem Erholungsgrundstück kann eine Oase der Ruhe und eine rentable Investition sein – wenn du die richtigen Weichen stellst:
- Achte auf Lage, Zustand und rechtliche Rahmenbedingungen.
- Rechne Wirtschaftlichkeit und Folgekosten genau durch.
- Bevorzuge den Kauf gegenüber der Pacht, wenn du das Ferienhaus langfristig nutzen willst.
So schaffst du dir ein Stück Freiheit im Grünen – und eine Immobilie, die sich möglicherweise selbst trägt. :)
