Traum vom Eigenheim: Warum die Rechnung heute oft nicht mehr aufgeht
Interview
Ein eigenes Haus gilt vielen als sichere Kapitalanlage – ist die Immobilie erst einmal abbezahlt, bleiben nur die Nebenkosten. Doch aufgrund hoher Immobilienpreise und gestiegener Zinsen gerät dieser Traum vielerorts ins Wanken, wie Anlageberater Dr. Kilian Griebel im Interview mit topE erklärt.
topE: Herr Dr. Griebel, ist das Eigenheim eine gute Geldanlage?
Dr. Griebel: Die Frage, ob die selbstgenutzte Immobilie eine gute Geldanlage ist, lässt sich nicht pauschal mit Ja oder Nein beantworten. Rein finanziell betrachtet ist das Eigenheim in erster Linie ein Konsumgut mit Anspar-Effekt und erst in zweiter Linie eine klassische Kapitalanlage.
Gesetzt den Fall, ich bin 40 Jahre alt, habe gerade eine Familie gegründet und möchte raus aufs Land ziehen. Da es sich um den Speckgürtel einer Großstadt handelt, sind die Immobilienpreise hoch. Ich habe aber 100.000 Euro angespart. Damit lässt sich doch bestimmt eine Immobilie mit Wertzuwachs erstehen?
Das ist eine klassische und sehr typische Lebenssituation: Mit 40 Jahren, einer jungen Familie und 100.000 € Eigenkapital haben Sie ein starkes Fundament, aber im Speckgürtel von Großstädten erfordert ein Immobilienkauf eine sehr saubere Kalkulation. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Sie bei einem Kaufpreis von 500.000 € und 100.000 € Eigenkapital einen Kredit von etwa 450.000 € benötigen, für den reine Kaufnebenkosten bereits die Hälfte Ihres Ersparten aufzehren. Bei aktuellen Zinsen von rund 3,8 % erfordert das eine monatliche Rate von mindestens 2.300 €, um das Haus bis zum Renteneintritt in 27 Jahren weitgehend abzubezahlen. Voraussetzung für dieses Vorhaben ist daher ein stabiles monatliches Haushaltsnettoeinkommen von mindestens 6.500 € bis 7.000 €, damit die Belastung tragbar bleibt.
Oh, das ist deutlich mehr als die Miete, die ich gerade zahle. Außerdem darf sich in meiner finanziellen Situation in den nächsten 27 Jahren nichts zum Schlechteren ändern, wenn ich das Traumhaus abbezahlen will. Flexibel bin ich mit dieser Geldanlage nicht.
Genau an diesem Punkt setzt die ehrliche Finanzanalyse an: Aus rein finanzieller Sicht und bei striktem Rendite-Vergleich ist das Eigenheim für viele Menschen keine optimale Geldanlage, sondern in erster Linie eine Konsum- und Lebensentscheidung.
Wann lohnt sich das Eigenheim trotzdem?
Ein Eigenheim ist dann die „richtige“ Wahl, wenn der finanzielle Ertrag nicht an erster Stelle steht, sondern nicht-monetäre Werte. Wenn für Sie jedoch finanzielle Unabhängigkeit, Flexibilität und Vermögenswachstum im Vordergrund stehen, fahren Sie mit „Mieten & die Differenz anlegen“ rein rechnerisch in den allermeisten Fällen besser.
Das eigene Haus könnte allerdings im Laufe der Zeit eine Wertsteigerung erleben. Dann ist es doch eine lohnenswerte Geldanlage.
Ja, rein rechnerisch stimmt das: Eine Wertsteigerung der Immobilie erhöht das eigene Vermögen. Dennoch macht eine Wertsteigerung allein das Eigenheim aus finanzmathematischer Sicht nicht automatisch zu einer „guten Geldanlage“. Schließlich ist Ihr Kapital gebunden.
Verstehe. Solange ich das Haus selbst bewohne, habe ich nichts vom eigentlichen Wert meiner Immobilie.
So ist es. Solange Sie selbst darin wohnen, handelt es sich bei der Wertsteigerung um reines Buchwert-Vermögen. Es steht nur auf dem Papier und nützt Ihnen im täglichen Leben nichts – Ihre Einkäufe, Urlaube oder Lebenshaltungskosten müssen Sie weiterhin aus Ihren flüssigen Einnahmen bezahlen.
Sie hätten etwas davon, wenn Sie Ihr Haus verkaufen und dafür eine günstigere Immobilie erwerben oder in eine Mietwohnung ziehen. Für die eigene Lebensqualität ist ein wertvolles Haus großartig. Als liquides Altersvorsorge-Kapital im Alltag hilft die Wertsteigerung aber erst in dem Moment, in dem Sie den Schlüssel endgültig aus der Hand geben.
Welche Möglichkeiten der Geldanlage habe ich denn alternativ zum Eigenheim?
Mit 40 Jahren, 100.000 € Erspartem und einem soliden Haushaltsnettoeinkommen von 5.000 € haben Sie eine hervorragende Ausgangslage, um flexibel und ertragreich Vermögen aufzubauen.
Anstelle eines Klumpenrisikos in einer einzelnen Immobilie verteilt man das Vermögen bei liquiden Geldanlagen typischerweise auf drei Bausteine, je nach Verfügbarkeit und Risikobereitschaft: Einer flüssigen Sicherheitsreserve, einem langfristigen Renditetreiber und einem stabilisierenden Gegenpol.
Als Notgroschen parkt man idealerweise etwa drei bis sechs Monatsausgaben (z. B. 15.000 bis 20.000 €) auf einem jederzeit verfügbaren Tagesgeldkonto, um unvorhergesehene Ausgaben der Familie stressfrei abzudecken.
Der Großteil des Kapitals fließt in weltweit streuende Aktien-ETFs wie den MSCI World oder FTSE All-World, die über einen Horizont von 10 bis 25 Jahren als renditestarker Inflations- und Wachstumsmotor für die Altersvorsorge dienen.
Anleihen-ETFs oder eine Festgeldtreppe bilden die dritte Komponente, um Kursschwankungen an den Aktienmärkten abzufedern und dem Gesamtdepot je nach persönlicher Risikobereitschaft mehr Ruhe zu verleihen.
Wann braucht man eine professionelle Anlageberatung? Für wen lohnt es sich?
Wer sich in der Ansparphase befindet, ein überschaubares monatliches Budget hat und bereit ist, sich ein paar Stunden mit den Grundlagen zu beschäftigen, z. B. dem Einrichten eines breit gestreuten Welt-ETF-Sparplans, benötigt meist keine teure Beratung. Die Grundlagen des Vermögensaufbaus lassen sich heute sehr gut in Eigenregie umsetzen.
Eine professionelle Finanz- oder Anlageberatung wird genau dann wertvoll, wenn finanzielle Entscheidungen komplex, unumkehrbar oder emotional belastend werden.
Angenommen, Sie wären in der Situation eines Kunden, welche Frage würden Sie einem Anlageberater stellen?
„Schlägt Ihre empfohlene Strategie nach Abzug aller Kosten, Steuern und der Inflation historisch gesehen einen einfachen, kostengünstigen Welt-Aktien-ETF?“
Auch interessant wäre: „Investieren Sie Ihr eigenes privates Geld eins zu eins nach genau demselben Modell, das Sie mir gerade vorschlagen?“
Vielen Dank für das Gespräch.
Dr. Kilian Griebel, 54, ist gelernter Bankkaufmann und Diplom-Volkswirt mit über 25 Jahren Erfahrung in der internationalen Vermögensverwaltung. Nach Stationen bei führenden europäischen Großbanken arbeitet er heute als unabhängiger Honorarberater, um seine Klienten frei von Provisionsinteressen bei langfristigen Finanzentscheidungen zu begleiten.
