Altbau mit Charme – aber zu welchem Preis?
Der Traum vom Altbau lockt mit hohen Decken, Dielen und niedrigen Immobilienpreisen – doch wer ein sanierungsbedürftiges Gebäude kauft, holt sich oft auch versteckte Kosten und bürokratische Hürden ins Haus. Was Käufer unbedingt wissen sollten, bevor sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Was du beim Kauf eines sanierungsbedürftigen Hauses beachten musst
Wer eine Bestandsimmobilie kauft, sollte sich im Klaren darüber sein, dass mit dem Altbau nicht nur Charme, sondern auch hohe Sanierungskosten und rechtliche Vorgaben verbunden sein können. Insbesondere die sogenannte Sanierungspflicht kann Käufer vor große Herausforderungen stellen.
In diesem Ratgeber erfährst du, worauf du beim Kauf eines sanierungsbedürftigen Altbaus achten musst, welche Sanierungspflichten bestehen können und wie du Risiken minimieren kannst.
1. Der Reiz des Altbaus – und seine Herausforderungen
Bestandsimmobilien üben eine starke Anziehungskraft aus. Kein Wunder, schließlich bieten sie oft:
- deutlich niedrigere Kaufpreise als Neubauten
- oftmals verbunden mit größeren Grundstücken und gewachsenen Gärten
- Förderprogramme für Modernisierungsmaßnahmen
- nachhaltiger als der Bau eines neuen Hauses
Doch diese Gebäude haben meist auch viele Jahrzehnte oder gar Jahrhunderte auf dem Buckel. Häufig sind sie nicht auf dem Stand moderner Wohnstandards, was den energetischen Zustand, die Haustechnik oder die Statik betrifft.
Typische Schwachstellen bei Altbauten:
- Veraltete Heizungen (z. B. Ölheizungen)
- Ungedämmte Fassaden, Dächer und Kellerdecken
- Undichte Fenster und Türen
- Veraltete Elektroinstallationen
- Feuchtigkeit im Mauerwerk
- Schadstoffbelastungen (z. B. Asbest oder Bleirohre)
- Schadhafte Dächer oder tragende Bauteile
Gerade diese „versteckten Mängel“ können die Sanierungskosten erheblich in die Höhe treiben.
2. Altbau kaufen: Unverzichtbar – die professionelle Begutachtung
Bevor du einen Kaufvertrag unterschreibst, sollte der Altbau genau unter die Lupe genommen werden – und das idealerweise nicht alleine. Ziehe unbedingt unabhängige Experten hinzu:
- Architekten mit Altbau-Erfahrung
- Energieberater (z.B. kostengünstig von der Verbraucherzentrale)
- Bauingenieure
- ggf. Sachverständige für Denkmalschutz
Wichtige Prüfpunkte:
- Dachstuhl & Dachdeckung (Standsicherheit, Dichtigkeit)
- Keller & Fundament (Feuchtigkeit, Risse)
- Fassade (Wärmedämmung, Putzschäden)
- Fenster (Isolierung, Zustand)
- Heizungsanlage (Alter, Energieeffizienz)
- Sanitär- & Elektroinstallationen (Sicherheit, Funktionsfähigkeit)
- Tragende Wände und Decken (Statik)
- Innenausbau (Schimmel, Schadstoffe)
Oft werden im Zuge einer solchen Begutachtung auch konkrete Sanierungskosten geschätzt. So fällt es dir leichter, die anfallenden Gesamtkosten zu kalkulieren.
3. Die Sanierungspflicht: Wann Käufer zur Sanierung verpflichtet sind
Viele Käufer sind überrascht, wenn sie nach dem Kauf eines Altbaus mit gesetzlichen Sanierungspflichten konfrontiert werden. In Deutschland regelt vor allem das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bestimmte Pflichten, die bei Bestandsgebäuden greifen können.
Diese Sanierungspflichten gelten häufig beim Altbaukauf:
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren
Wärmeführende Rohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
Austausch alter Heizkessel
Heizkessel, die mit Öl oder Gas betrieben werden und älter als 30 Jahre sind, müssen oft ausgetauscht werden. Ausnahmen gelten u. a. für Niedertemperatur- oder Brennwertkessel.
Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke
Wenn das Dach nicht ausreichend gedämmt ist, muss entweder die Dachfläche oder zumindest die oberste Geschossdecke nachträglich gedämmt werden.
Diese Pflichten greifen in der Regel beim Eigentümerwechsel, also direkt nach dem Kauf. Die Frist zur Umsetzung beträgt meist zwei Jahre.
Die gute Nachricht: Wer in eine energetische Sanierung oder eine klimafreundliche Heizung investiert, kann mit großzügiger staatlicher Unterstützung rechnen. Um den Umstieg auf erneuerbare Energien zu beschleunigen, werden bestimmte Heizungsarten derzeit mit bis zu 70 % der förderfähigen Kosten bezuschusst.
Aktuelle Förderarten im Überblick:
1. Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Diese zentrale Förderlinie umfasst Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für Einzelmaßnahmen oder Komplettsanierungen. Die BEG teilt sich in drei Programme:
- BEG EM (Einzelmaßnahmen) – z. B. Dämmung, Fenstertausch, neue Heizungsanlagen
- BEG WG (Wohngebäude) – für umfassende Sanierungen zu einem Effizienzhaus
- BEG NWG (Nichtwohngebäude) – für Gewerbeimmobilien
2. BAFA-Zuschüsse für Heizungsumstellung (BEG EM)
Das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) fördert den Umstieg auf erneuerbare Heizsysteme wie:
- Wärmepumpen
- Biomasseheizungen (z. B. Pellets)
- Solarthermie-Anlagen
- Hybridlösungen (Kombination aus erneuerbarer und konventioneller Technik)
Förderhöhe:
- Basisförderung: 30–40 %
- Klimageschwindigkeits-Bonus: +20 % (bei Austausch alter fossiler Heizung)
- Einkommensabhängiger Bonus: +30 % (bei Haushalten mit < 40.000 € Jahreseinkommen)
➡️ Maximal sind so bis zu 70 % Förderung möglich!
3. KfW-Kredite für Sanierungen
Zusätzlich zur Zuschussförderung bietet die KfW zinsgünstige Darlehen mit langen Laufzeiten für:
- energetische Einzelmaßnahmen
- Komplettsanierung zum Effizienzhaus
- altersgerechten Umbau
4. Steuerliche Förderung
Wer keine Zuschüsse in Anspruch nimmt, kann energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum auch steuerlich geltend machen: Bis zu 20 % der Kosten über drei Jahre verteilt.
Wichtig: Förderanträge müssen in der Regel vor Beginn der Sanierung gestellt werden. Zudem ist in vielen Fällen die Einbindung eines Energie-Effizienz-Experten erforderlich.
5. Altbau sanieren: Realistische Kostenkalkulation
Sanierungskosten können je nach Zustand des Altbaus stark variieren. Grobe Richtwerte:
| Maßnahme | Kosten pro m² (ca.) |
|---|---|
| Fassadendämmung | 150 – 250 € |
| Dachsanierung & Dämmung | 150 – 300 € |
| Fenster erneuern | 500 – 1.200 € (pro Fenster) |
| Elektroinstallation erneuern | 80 – 150 € |
| Heizung modernisieren | 8.000 – 50.000 € |
| Badsanierung | ab 10.000 € |
| Schallschutzmaßnahmen | individuell |
6. Schritt-für-Schritt-Checkliste: Sicher zum Altbaukauf
- Objektbesichtigung mit Experten
- Sanierungsbedarf & Kosten grob schätzen
- Sanierungspflichten prüfen (GEG, Denkmalschutz etc.)
- Finanzierung & Fördermittel klären
- Kaufpreis verhandeln – Sanierungskosten berücksichtigen
- Sanierungsmaßnahmen sorgfältig planen
Fazit: Gut geprüft ist halb saniert
Ein Altbau kann ein wunderschönes Zuhause sein bzw. werden – oder eine teure Dauerbaustelle. Wer sich den Traum vom alten Haus erfüllen will, muss nicht nur Herz, sondern vor allem den Kopf einschalten. Eine gründliche Prüfung, die Berücksichtigung der Sanierungspflicht sowie eine realistische Kostenschätzung sind entscheidend, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Merke: Kaufe niemals einen Altbau, ohne vorab alle Pflichten, Sanierungsrisiken und Fördermöglichkeiten zu kennen.
Quellen:
1. Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK)
Thema: Gesetzliche Grundlagen zur Sanierungspflicht und Informationen zur Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).
🔗 https://www.bmwk.de/DE/Themen/Energie/Energieeffizienz/gebaeude/bundesfoerderung-effiziente-gebaeude.html
2. Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
Thema: Aktuelle Förderrichtlinien für den Heizungstausch und BEG-Einzelmaßnahmen.
🔗 https://www.bafa.de/DE/Energie/Energieeffizienz/Energieeffizienz.html
3. Gebäudeenergiegesetz (GEG) – Bundesanzeiger
Thema: Rechtliche Grundlage zur Sanierungspflicht beim Altbaukauf (z. B. § 47, § 48 GEG).
🔗 https://www.gesetze-im-internet.de/geg/
