Elternhaus renovieren: Welche Steuervorteile hier winken
Der bezahlbare Wohnraum in Deutschland ist knapp. Allerdings werden jährlich ca. 400.000 Immobilienobjekte in Deutschland vererbt. Für die Erben ist das oft nicht nur ein emotionaler Moment, wenn sie in ihr Elternhaus zurückkehren. Eine Immobilien-Erbschaft kann auch als neuer Wohnraum und Altersvorsorge dienen. Wie sich das Erbe selbst bei sanierungsbedürftigen Objekten lohnt, zeigen die folgenden Tipps.
In sechs Monaten einziehen bringt Steuervorteile
Eine angenommene Erbschaft kann richtig teuer werden. Abhängig vom Wert des Erbes und der Steuerklasse sind es zwischen 15 und 27 Prozent. Wer eine Immobilie im Wert von 1 Million Euro erbt und in der Steuerklasse eins ist, muss 15 Prozent davon an den Fiskus abführen. In diesem Fall wären es immerhin 90.000 Euro. Als Grundlage für die Berechnung gilt ein aktueller Freibetrag für Erben der Kinder von 400.000 Euro. Übrig bleibt ein Betrag von 600.000 Euro, der versteuert wird.
Doch es geht auch günstiger. Ziehen die Erben innerhalb von sechs Monaten nach der Erbschaft selbst in die Immobilie, entfällt die Pflicht für die Erbschaftssteuer. Allerdings darf die Wohnfläche die im Gesetz verankerten 200 m² nicht überschreiten. Durch die blinkende Steuerersparnis lohnt sich der Einzug auch, wenn die Immobilie vielleicht noch Sanierungsbedarf aufweist. Wer beispielsweise die Haustür austauschen oder die Wände neu gestalten möchte, kann das mit guter Planung auch bei bereits erfolgtem Einzug.
Sind umfangreiche Sanierungsmaßnahmen wie der Tausch der Fenster oder des Heizsystems erforderlich, kann dies vor dem Einzug geschehen. Immerhin bleiben sechs Monate Zeit, um alle notwendigen Arbeiten zu realisieren. Mit der gesparten Erbschaftssteuer könnten auch Profis für die schnellere Ausführung beauftragt werden.
Befreiung von der Erbschaftssteuer auch beim späteren Einzug möglich, wenn…
In manchen Fällen ist der pünktliche Einzug innerhalb von sechs Monaten in die geerbte Immobilie nicht möglich. Im Normalfall müssen Familien die Erbschaftssteuer zahlen, sodass es richtig teuer werden kann. Doch auch hier räumt das Gesetz Sonderregelungen ein.
Sobald kein Verschulden der Erben vorliegt, kann die Frist verlängert werden. Hast du beispielsweise Handwerker für die Sanierung des Hauses beauftragt, diese können jedoch wegen zu hoher Auslastung nicht rechtzeitig beginnen oder fertig werden, gilt das als Grund. Allerdings ist eine lückenlose Dokumentation durch die Erben notwendig, um die Steuerbefreiung durchzusetzen.
Verkauf der geerbten Immobilie: Auch hier kann Steuerfreiheit winken
Möchten oder können Erben die geerbte Immobilie nicht behalten, lässt sie sich veräußern. Jedoch müssen hierfür Spekulationssteuern gezahlt werden, maximal ca. 40 Prozent des Veräußerungsgewinns. Hat der Erblasser die Immobilie vor über zehn Jahren erworben oder die letzten zwei Kalenderjahre vor dem Ableben selbst bewohnt, gilt diese Regelung.
Immobilien-Erbe annehmen oder ausschlagen: Was ist die beste Variante?
Deutschlandweit sind mehr als 50 Prozent aller Immobilien teilweise oder besonders stark sanierungsbedürftig. Vor allem im ländlichen Raum ist der Bedarf hoch. Viele Erben stehen deshalb vor der herausfordernden Entscheidung, ob sie ihr Immobilien-Erbe annehmen oder ausschlagen.
Ausschlagen ist eine Option, wenn die Liquidität der Erben nicht ausreicht, um den Sanierungsbedarf oder die Verbindlichkeiten zur Immobilie zu tilgen. Übersteigen die notwendigen Investitionskosten den eigentlichen Wert der Immobilie, kann die Ausschlagung ebenfalls sinnvoll sein. In diesem Fall ist es allerdings auch ratsam, alternative Nutzungsmöglichkeiten (beispielsweise Abriss und Neubau oder Abriss und Verkauf des Grundstückes) zu prüfen. Als Grundlage für die Entscheidung, ob eine Annahme des Erbes oder ausschlagen Sinn macht, ist der Verkehrswert. Nach dem Ableben erfährt das Finanzamt von dem möglichen Erbe.
Anhand von Schätzungen mit vergleichbaren Grundstücken wird der Verkehrswert ermittelt. Er bildet die Grundlage für die spätere Steuerberechnung und kann auch den Erben als Entscheidungshilfe dienen. Auch die Erben selbst können die Verkehrswertbestimmung vornehmen und sich dafür Hilfe von einem Experten holen. Sie bestimmen den Wert nach der Formel: (Bodenwert + Gebäudesachwert) * Marktanpassungsfaktor. Innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis der Erbschaft muss jedoch eine Entscheidung getroffen werden.
