Immobilie kaufen & vermieten: Das solltest du beachten
Es ist noch gar nicht so lange her, dass die meisten Leute ein Haus kauften oder selber bauten und darin bis zu ihrem Lebensende wohnten. Weitere Immobilien zu besitzen und zu vermieten, war nur einer kleinen Elite vorbehalten. Mittlerweile entscheiden sich jedoch immer mehr Normalverdiener dafür, eine zweite Immobilie zu erwerben und diese zu vermieten. Gerade in Ballungszentren, wo die Immobilienpreise astronomische Höhen erreicht haben, ist das lukrativ. Schließlich kann man dank der Mieteinnahmen ein kleines Zusatzeinkommen erzielen und langfristig Vermögen aufbauen. Eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten, birgt allerdings auch Risiken, allen voran muss ein zuverlässiger Mieter gefunden werden.
Bevor du in eine Immobilie investiert – mit dem Ziel, sie zu vermieten – solltest du die Vor- und Nachteile, die ein solches Vorhaben mit sich bringt, deshalb genau abwägen.
Sichere Nebeneinkünfte dank Vermietung?
Die monatliche Miete, die du von einem Mieter erhältst, wird unter anderem zur Zahlung der Hypothek, der Grundsteuer, der Versicherung(en), der Gebühren für die WEG-Verwaltung Berlin und der Reparaturen verwendet. Wenn eine Mietimmobilie einen positiven Cashflow aufweist, bleibt am Ende jeder Periode zusätzliches Geld übrig, das du als Vermieter sparen kannst.
Steuerliche Vorteile nutzen: Zinsen, Erhaltungsaufwand, Versicherungen und Verwaltungsgebühren kannst du als Werbungskosten von den Mieteinnahmen absetzen. Bei der Abschreibung (AfA) hat sich der Gesetzgeber für Investoren entgegenkommend gezeigt: Für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare AfA von 3 % p. a. (statt 2 %). Für neu errichtete Wohngebäude greift zudem unter bestimmten Voraussetzungen eine degressive AfA von 5 %.
Natürlich ist dein Gewinn nicht in jedem Monat derselbe, hin und wieder kann es sogar auf einen Verlust hinauslaufen. Manchmal sind die Reparaturkosten höher oder niedriger als erwartet, oder es kann länger dauern, geeignete Mieter zu finden. In der Zwischenzeit müssen trotzdem noch Rechnungen bezahlt werden.
Wie hoch darf die Miete sein?
Um den optimalen Mietpreis für deine Immobilie zu berechnen, solltest du zunächst die ortsüblichen Mieten heranziehen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel deiner Gemeinde. Greift in deiner Region die Mietpreisbremse, darf die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Ausnahmen gelten u. a. für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen).
Mit welchen Risiken ist das Vermieten verbunden?
Eine zweite Immobilie zu kaufen und die erste zu vermieten, klingt erst einmal verlockend einfach. Dennoch solltest du dir genau überlegen, ob dies wirklich die optimale Lösung für dich darstellt, um dein Geld gewinnbringend anzulegen. Im Folgenden findest du ein paar Überlegungen zu den Nachteilen und Risiken, die ein solches Unterfangen mit sich bringen kann:
Eine geeignete Immobilie finden
Zunächst gilt es, ein geeignetes Objekt zu finden, das nicht nur in deinem finanziellen Rahmen liegt, sondern auch für potentielle Mieter interessant ist. Um eine solche Immobilie zu finden, solltest du die Besonderheiten des Marktes kennen: Wonach suchen Interessenten derzeit? Gibt es Trends beim Zuschnitt der Immobilie? Welche Regionen befinden sich (demnächst) im Aufwind?
Auch bei Mietobjekten zählt vor allem die Lage. Wenn die Region, in der du wohnst, gerade nicht nachgefragt ist, solltest du woanders suchen! Schließlich bedeutet der Leerstand deiner Immobilie fehlende Einnahmen. Informiere dich über Schulen, Verkehrsanbindung, Freizeitmöglichkeiten, Einkaufsmöglichkeiten und die Erwartungen der Mieter in der Gegend an eine Mietwohnung bzw. ein Haus.
Die Suche nach dem richtigen Mieter
Mindestens genauso aufwendig ist es, einen guten Mieter zu finden, also jemanden, der zur restlichen Nachbarschaft passt und zuverlässig zahlt. Am besten du vereinbarst persönliche Besichtigungstermine, auch wenn diese natürlich mehr Zeit kosten als Sammeltermine. Sie bieten jedoch die Gelegenheit, dass du den Interessenten im Einzelgespräch besser kennenlernen kannst. Dies kann dir dabei helfen, den Bewerber einzuschätzen. Mietausfälle sind in Deutschland glücklicherweise recht selten (ausgenommen Krisensituationen wie Corona). Trotzdem solltest du zusätzliche Nachweise von den Bewerbern für dein Mietobjekt einfordern, zum Beispiel eine Mieterselbstauskunft oder die Schufa-Auskunft.
Verpflichtungen sind nicht zu unterschätzen
Dein Mietobjekt ist ein Gewerbe, das Zeit und Energie erfordert. Du musst dich über die gesetzlichen Bestimmungen auf dem Laufenden halten und hast entsprechende Verpflichtungen gegenüber deinen Mietern.
Bedenke, dass ein Mieter, der viel Geld bezahlt, zu Recht erwartet, dass auf jedes Problem, ob groß oder klein, so schnell wie möglich reagiert wird. Entsprechend häufig wirst du kontaktiert, egal wie beschäftigt du anderweitig bist. Es ist hilfreich, wenn du kleinere Reparaturen selbst erledigen kannst. Andernfalls solltest du einen zuverlässigen Handwerksbetrieb kennen, der zeitnah einspringt. Gegebenenfalls musst du zudem mit säumigen Mietern umgehen können, um die Miete einzutreiben.
Wenn dir die Vorstellung, deine Immobilie selbst zu verwalten, nicht behagt, solltest du eine Hausverwaltung damit beauftragen oder zumindest einen Hausmeister engagieren. Sei dir jedoch bewusst, dass dies deine Rendite schmälern wird.
Neu: Energetische Vorgaben & Betriebskosten im Blick behalten
Als Vermieter musst du stets aktuelle gesetzliche Bestimmungen beachten:
- Gebäudeenergiegesetz (GEG): Beim Heizungstausch müssen neue Anlagen schrittweise mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Für den Heizungstausch gibt es gesonderte Modernisierungsumlagen (max. 0,50 €/m² Monat Erhöhung bei Nutzung staatlicher Förderung).
- CO2-Kostenaufteilung: Je schlechter der energetische Zustand der Immobilie, desto höher ist der Anteil an den CO2-Heizkosten, den du als Vermieter tragen musst (bis zu 95 %).
- Nebenkostenabrechnung: Beachte, dass Kabelfernsehen seit Juli 2024 nicht mehr über die Betriebskosten umgelegt werden darf.
Immobilien können eine solide Investition sein, die das Potenzial hat, ein regelmäßiges Einkommen zu erzielen und Vermögen aufzubauen. Im Gegensatz zu einem Aktien- oder Anleihegeschäft kann der Immobilienerwerb von der Suche über den Kauf bis zum Finden eines Mieters jedoch Monate dauern. Und nicht nur während dieser Anfangsphase wirst du viel Zeit und Energie aufwenden müssen. Aber wenn du dich darauf einstellst und deine Investition als reines Business betrachtest, könntest du dich durchaus erfolgreich in der Rolle des Vermieters einfinden.
