Günstig Haus bauen
Vom eigenen Haus begann ich erst zu träumen, nachdem mein zweites Kind zur Welt kam. Nicht dass unsere Wohnung damit zu klein geworden wäre. Nein, schlicht die Beschwerden unserer Nachbarn mehrten sich – wegen Kinderlärms. Und das im so toleranten und weltoffenen Berlin.
Beitrag überarbeitet am 27.06.2026
Warum wir uns fürs Bauen entschieden haben
Kleinere Reibereien sind sicherlich normal, wenn viele Menschen auf engem Raum zusammenleben, wie es in einem Mietshaus der Fall ist. Offenbar macht das Großstadtleben die Leute aber auch aggressiver und in ihrem Handeln asozialer. Hinzu kommt der ohnehin hohe Lärmpegel auf der Straße (Busse im 10-Minuten-Takt, mehrmals täglich Polizei-, Feuerwehr- und Krankenwagensirenen), Müll und Gestank. Wenn dann noch Nachbars Stereoanlage – inklusive Subwoover – durch die Wände dröhnt, liegen die Nerven blank.
Zumindest haben mich meine neun Jahre in Berlin ziemlich geschlaucht. Logisch, dass ich mir nichts sehnlicher wünschte als die Privatsphäre eines freistehenden Einfamilienhauses. –Auf einem schön großen Grundstück, also in größtmöglicher Distanz zum Nachbarn.
Bestandsaufnahme: Wie viel Eigenheim brauchen wir eigentlich?
Jahrzehntelang ist der Flächenbedarf beim Wohnen gestiegen. Noch 1965 beanspruchte eine Person in Deutschland, rein statistisch, 22 Quadratmeter. Schon im Jahr 2002 waren es 43 Quadratmeter und 2025 sogar fast 50 Quadratmeter! Erstaunlich: Nach dieser Statistik wäre unsere alte Wohnung ideal für ein Ehepaar!
Als vierköpfige Familie standen uns in unserer alten Wohnung 90qm zur Verfügung, Balkon miteingerechnet. Das reichte uns völlig. Unser zukünftiges Haus braucht demzufolge nicht unbedingt größer zu sein. Lediglich vier Zimmer sollten uns zur Verfügung stehen, davon zwei Kinderzimmer.
A – Günstig bauen: Sind Singlehäuser eine Option?
Das Haus als Statussymbol? -Nicht für mich. Ich hatte nur die eine Prämisse: ein günstiges Haus zu bauen oder zu kaufen. Dass es deshalb klein sein würde, spielte für mich keine Rolle. Im Gegenteil, kleinere Häuser brauchen weniger große Grundstücke. Sie sind außerdem billiger – nicht nur hinsichtlich der Baukosten, sondern auch in Bezug auf die laufenden Kosten (Heizung, Strom, Reinigung & Instandhaltung).
Tatsächlich werden immer mehr kleine Fertighäuser, auch Singlehäuser genannt, von den unterschiedlichsten Baufirmen angeboten. Enttäuschend ist hier lediglich der Preis, der sich von größeren Bauten kaum unterscheidet. Zielgruppe der Anbieter sind auch keine „armen“ Familien, sondern das immer größer werdende Heer wohlsituierter Rentner und Alleinstehender.
B – Flexibel & zeitgemäß: Modulhäuser
Ich recherchierte also weiter und wurde so auf Modulhäuser (auch Containerhäuser, Tiny Houses oder Minihäuser genannt) aufmerksam.
Solche Module oder Container sind i.d.R. nicht größer als 50qm, darin enthalten Küchenzeile und Badezimmer. Natürlich benötigt eine Familie mehr Raum, was überhaupt kein Problem darstellt: Zwar kann das Modul selbst nicht vergrößert werden, doch immerhin lassen sich – je nach Bedarf – mehrere Module miteinander kombinieren. Selbst eine Stapelung der Module zu mehrgeschossigen Häusern ist möglich.
Ein weiterer Vorteil dieser Flexibilität besteht darin, dass die Module auch wieder rückgebaut werden können. Wenn ein Kind auszieht, sein Kinderzimmer also nicht mehr gebraucht wird, verschwindet das Modul einfach. Zurück bleibt tatsächlich nicht einmal das Fundament. Anders als bei herkömmlichen Häusern wird nämlich kein Fundament aus Beton gegossen. Es werden stattdessen Schraubfundamente verwendet.
Minihäuser: Für Singles und Senioren ideal
Die Aussicht, mit Hilfe der Modulbauweise doch noch ein günstiges Haus zu bauen, stimmte mich nach diesen Recherchen geradezu euphorisch! Als ich dann jedoch die Preise bei verschiedenen Anbietern anfragte, platzte der Traum: Günstiger als das klassische Massivhaus sind auch die Modulbauten nicht. Zumindest nicht für eine Familie, die mehrere Module benötigt.
Mehr als 120.000 Euro verlangt zum Beispiel Schwörer Haus für sein vielzitiertes FlyingSpace. Das Modul ist gerade einmal 43qm groß, enthält aber eine Küche und ein Badezimmer. Zwei kombinierte Module mit 54 m² werden mit über 200.000 Euro angegeben.
Generell sollte man für hochwertige Wohnmodule oder Tiny Houses mit Kosten im sechsstelligen Bereich rechnen. Verantwortlich dafür sind nicht nur hohe Energieeffizienzstandards, sondern auch die aufwendige Vorfertigung, der Transport, die Montage sowie die technische Ausstattung der Gebäude.
Zu diesem Thema schreibt Ulrich Lange von „der Freitag“
Das billige Bauen wird nicht durch ein fehlendes Angebot verhindert, sondern durch zähe Gewohnheiten und falsche Prämissen. Es zeigt sich aber auch, dass sich bei den notwendigen Anforderungen an Wärmedämmung, Raumklima und Materialanmutung eine bestimmte Preisgrenze nicht unterschreiten lässt. Die Herstellungskosten für den Quadratmeter liegen selbst bei den preiswertesten Modulhausanbietern eher über als unter 1000 Euro.
C – Holzhäuser wie in den USA
Günstig bauen mit Holz: Wie das geht, zeigen die US-Amerikaner schon seit vielen Jahrzehnten. Dank ihrer Holzständer- bzw. Holzrahmenbauweise sind ihre Häuser nicht einmal halb so teuer wie Häuser made in Germany.
Unsereins schaut eher skeptisch auf die – zugegeben: schlecht isolierten – Holzhäuser der US-Amerikaner. Trotzdem können auch wir uns Einiges von ihnen abschauen, wenn es um günstiges Bauen geht. Und das haben unsere Fertighausanbieter bereits getan. Allerdings muten ihre industriell hergestellten Fertighäuser in Holzrahmenbauweise oftmals gar nicht wie „echte“ Holzhäuser an. Auf den Holzrahmen werden nämlich spezielle Putzträger montiert, auf die anschließend ganz klassisch mineralischer Putz aufgetragen wird – genau wie bei einem Haus aus Stein. Selbst Klinker können vor die Holzkonstruktion gemauert werden.
D – Häuser aus Osteuropa
Eine mögliche Alternative ist der Blick auf Hersteller aus Polen oder Tschechien. Einige Unternehmen bieten Fertig- und Modulhäuser zu wettbewerbsfähigen Preisen an. Die Kosten können unter denen vergleichbarer deutscher Anbieter liegen, wobei Qualität, Ausstattung und Service im Einzelfall genau verglichen werden sollten.
Auch klassische Fertighäuser werden in Polen produziert. Ein bekanntes Beispiel ist die Firma Dan-Wood, die ihre Häuser in Polen fertigt und seit vielen Jahren auf dem deutschen Markt aktiv ist. Preislich gilt Dan-Wood häufig als attraktive Alternative zu deutschen Fertighausanbietern, wobei die tatsächlichen Kosten heute – je nach Hausgröße und Ausstattung – meist deutlich über den früher oft genannten Einstiegspreisen von rund 100.000 Euro liegen.
Polen hat inzwischen sogar eine recht starke Branche für:
- Tiny Houses,
- Mobilheime,
- Ferienhäuser,
- Modulhäuser,
- Holzfertighäuser.
Polnische Fertighaushersteller finden – so gelingt die Recherche
Wer bei der Suche nach einem günstigen Haus über die hohen Preise deutscher Anbieter stolpert, wirft früher oder später einen Blick nach Polen. Tatsächlich hat sich dort in den vergangenen Jahren eine beachtliche Fertighaus- und Modulhausbranche entwickelt. Viele Hersteller produzieren moderne Holz-, Fertig- und Modulhäuser und beliefern inzwischen auch Kunden in Deutschland.
Die einfachste Möglichkeit ist eine gezielte Internetrecherche. Allerdings führt eine deutsche Suche nach „Modulhaus Polen“ oft nur zu den wenigen Anbietern, die bereits aktiv auf dem deutschen Markt werben. Wer seine Suche erweitern möchte, sollte auch englische oder polnische Suchbegriffe verwenden. Hilfreich sind beispielsweise „modular house Poland“, „dom modułowy“ (Modulhaus) oder „dom prefabrykowany“ (Fertighaus).
Darüber hinaus lohnt sich ein Blick auf polnische Branchenverbände und Fachmessen. Dort lassen sich häufig Hersteller finden, die außerhalb Polens kaum bekannt sind, aber über langjährige Erfahrung verfügen. Die Mitgliederverzeichnisse solcher Organisationen bieten oft einen guten ersten Überblick über den Markt.
Bei der Auswahl eines Anbieters sollte man jedoch nicht allein auf den Preis achten. Entscheidend ist, ob das Unternehmen bereits Projekte in Deutschland realisiert hat und mit den deutschen Bauvorschriften vertraut ist. Besonders wichtig sind deutschsprachige Bauunterlagen, die Einhaltung der geltenden Energie- und Baustandards, eine nachvollziehbare Statik sowie klare Regelungen zur Gewährleistung.
Mein Eindruck nach mehreren Recherchen: Wer bereit ist, etwas Zeit in die Suche zu investieren, kann in Polen durchaus interessante Anbieter finden. Die ganz großen Preisunterschiede zu deutschen Herstellern sind allerdings seltener geworden. Der eigentliche Vorteil liegt heute oft weniger im Preis als in einer attraktiven Kombination aus moderner Architektur, hoher Vorfertigung und einem insgesamt guten Preis-Leistungs-Verhältnis.
E – Sparen durch Eigenleistung
Wer die Baukosten weiter senken möchte, kommt an Eigenleistungen kaum vorbei. Besonders beim Innenausbau lassen sich oft mehrere zehntausend Euro sparen, wenn man bestimmte Arbeiten selbst übernimmt. Voraussetzung sind allerdings ausreichend Zeit, handwerkliches Geschick und eine realistische Einschätzung der eigenen Fähigkeiten.
Eine interessante Option sind sogenannte Bausatzhäuser. Dabei liefert der Hersteller je nach Konzept entweder einen vorgefertigten Rohbau oder einen umfangreichen Hausbausatz, der vom Bauherrn teilweise selbst montiert und ausgebaut wird. Die Einstiegspreise wirken oft erstaunlich niedrig, beziehen sich jedoch meist nur auf den Hausbausatz selbst.
Zusätzliche Kosten für Fundament, Haustechnik, Innenausbau, Genehmigungen und Außenanlagen müssen in vielen Fällen noch einkalkuliert werden.
Trotzdem können Bausatz- und Ausbauhäuser eine attraktive Möglichkeit sein, die Gesamtkosten eines Hausbaus zu reduzieren. Wer bereit ist, einen größeren Teil der Arbeiten selbst zu übernehmen, kann gegenüber einem schlüsselfertigen Haus erhebliche Einsparungen erzielen. Ganz ohne Fachfirmen geht es jedoch meist nicht, denn für bestimmte Arbeiten werden Spezialkenntnisse oder gesetzlich vorgeschriebene Nachweise benötigt.
Fazit: Günstig bauen? -Wenn man Firmen beauftragt, bleibt das wohl ein Traum
Bauen in Deutschland ist eine teure Angelegenheit. Das liegt jedoch nicht nur an den verwendeten auf DIN-Norm geprüften Materialien, sondern auch an den Grundstücks- und Baunebenkosten.
Die Grundstückskosten immerhin kann man einsparen, wenn man ein geeignetes Erbpachtgrundstück findet, die Baunebenkosten allerdings sind obsolet. Sie setzen sich aus der Maklerprovision, der Grunderwerbsteuer und den Erschließungskosten zusammen.
Je nach Haus und Grundstück sind diese unterschiedlich hoch, dürften jedoch selten unter 20.000 Euro liegen. Einen Hausbau gänzlich ohne Eigenkapital zu bewerkstelligen, ist schon deshalb utopisch, weil kaum eine Bank diese Baunebenkosten finanziert.
Update: Unser Haus ist unzeitgemäß, aber immerhin haben wir uns den Traum erfüllt
Nach vielen Monaten der Recherche und Unterredungen mit Baufirmen und Kreditinstituten kamen wir zu dem Schluss, dass es für uns nicht möglich ist, günstig ein Haus zu bauen. Deshalb kauften wir kurzerhand eine Bestandsimmobilie. Vorteil: Erschließungskosten sind hier bereits inklusive.
Für unsere Ansprüche ist unsere Wohnfläche mit 130qm zwar etwas zu groß und unsere laufenden Kosten mehr als doppelt so hoch wie in unserer ehemaligen Wohnung (von 200€/Monat 2016 auf über 600€/Monat 2026 gestiegen), aber das Haus war günstiger als alle kleineren (ökologischen) Bau-Alternativen. Da es noch recht günstig zu haben war (ca. 300.000€) lohnt sich der Immobilienkauf sogar langfristig gegenüber dem Mieten einer Wohnung. (Bei steigenden Immobilienpreisen fährt man u.U. günstiger, wenn man ein Haus oder eine Wohnung mietet.)
Fast noch besser als das Haus ist unser 1000 qm großes Grundstück. Von meinen Nachbarn höre ich rein gar nichts. Unbezahlbar.
Ähnlich:
- Banken empfehlen ihren Kunden i.d.R., neben dem Immobilienkredit auch noch einen Bausparvertrag abzuschließen. Dieser soll die niedrigen Zinsen auch in der Anschlussfinanzierung sichern. Macht das Bausparen wirklich Sinn?
- Bei der Gesamtkalkulation für Grundstück und Hausbau bzw. -kauf nicht die Baunebenkosten vergessen! So setzen sie sich zusammen.
