Was bedeutet Erbpacht?

Was bedeutet Erbpacht

Was bedeutet Erbpacht?

Erbpacht: DIE Alternative zum Kauf eines Grundstücks?

Wir hätten uns beinahe für ein Erbpachtgrundstück entschieden, für das wir monatlich etwa 100€ hätten bezahlen müssen. Es erschien uns wie das langersehnte Schnäppchen!

Verpächter war die (Berliner) Kirche. In Deutschland gehören etwa 80% der Erbpachtgrundstücke öffentlichen Trägern, darunter vor allem Kirchen.

Ein Grundstück zu pachten, kam uns anfangs überhaupt nicht in den Sinn. Eigentlich wollten wir ein Baugrundstück kaufen. Doch in der kleinen Stadt in Brandenburg, die uns am besten gefiel, gab es nur noch zwei Grundstücke zu kaufen, die allerdings beide mit baurechtlichen Restriktionen belegt waren (z. B. hätten wir das zu erbauende Haus verklinkern lassen und auf eine bestimmte Gestaltung des Gartens achten müssen – dies wäre mit teils erheblichen Zusatzkosten verbunden gewesen).

Die Furcht vor der Erbpacht gehört der Vergangenheit an. Oder doch nicht?

Was bedeutet Erbpacht also?:

Nachteil beim Pachten ist das Zahlen der monatlichen Pacht (ähnlich einer Miete). Anders als beim Abzahlen eines Kredits endet die Pacht zu Lebzeiten nicht. Als Pächter habe ich jedoch die gleichen Rechte und Pflichten wie ein Grundstückseigentümer. Und leider fallen auch hier die selben Nebenkosten an wie bei einem Kaufgrundstück: Maklerprovision, Notarkosten, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer und natürlich die Erschließungskosten – vergleichsweise weniger als bei einem Kaufgrundstück, aber immer noch genug.

Die o.g. Nebenkosten (mehr Details zu den Grundstücks- und Baunebenkosten hier>>) beziehen sich auf den 18-fachen Wert der Jahrespacht, in unserem Fall also auf etwa 20.000€. Insgesamt Nur mit dem Zahlen der monatlichen Pacht ist es also nicht getan. Dennoch ist das Pachten vergleichsweise günstig.

Erbpacht Kosten: Berechnung der Nebenkosten bei unserem Pachtgrundstück

Wir werden also 1200€ jährlich an Pacht zahlen – mit 18 multipliziert, ergibt dies:
21.600€

Maklerprovision: 7,18% von 21.600€ = 1550,88€ Die sympathische Maklerin verlangt doch pauschal 3000€, keine Ahnung, wie sie das berechnet hat…
Notar- und Grundbucheintrag: 1,5% von 21.600 = 324€
Grunderwerbssteuer: 5% von 21.600€ = 1080€
Erschließungskosten: ca. 13.000€ (bei der Kirche nachgefragt, aber keine Antwort bekommen, auch kein Erbarmen, denn eigentlich benötigen wir keine Gasversorgung, weil wir ein Haus mit Wärmepumpe planen. Dennoch sollen wir pauschal 13.000 Euro zahlen. Abzocke.)

Erbpacht Kosten insgesamt: 17.954,88€

Weshalb wir dennoch Abstand nahmen vom Erbpachtgrundstück

Anfangs wurde uns von Bekannten und Verwandten davon abgeraten, auf ein Erbpachtgrundstück zurückzugreifen. „Wer jetzt nicht richtig kauft, sei dumm“, hieß es da. Oder: „Banken finanzieren keine Häuser auf gepachtetem Grund.“

Das ließ bei uns erst einmal die Alarmglocken schellen, schließlich sind wir auf einen Hausbaukredit angewiesen. Für unsere Hausbank bzw. den dortigen Berater war die Erbpacht jedoch völlig unproblematisch. Wir konnten also aufatmen.

Banken bevorzugen Kunden, die ein Grundstück kaufen, nicht pachten

Mittlerweile sind leider doch an den Punkt gelangt, uns vom Erbpachtgrundstück zu verabschieden. In Niedrigzins-Zeiten werden nämlich viele Baukredite beantragt – und die Banken können sich die besten Kunden herauspicken.

Das heißt für uns: Unsere Bank hatte letzten Endes doch ein Problem mit dem Erbpachtvertrag. Sie bemängelte, dass nicht sie, sondern die Kirche sich als Ersteigentümer in das Grundbuch eintragen lässt. Vielleicht nur ein Vorwand, um uns abzulehnen? Wer weiß…

Fakt ist jedenfalls, dass es momentan schwieriger wird, an einen Baukredit heranzukommen, weil die Banken sich immer neue Hürden für Kunden einfallen lassen. Verdanken ist dies der Wohnimmobilienkredit-Richtlinie“ der EU.

Hinzu kommt die Ungewissheit, ob und wann bzw. wie oft der monatliche Erbpachtzins (100€ sind veranschlagt worden) von der Kirche erhöht wird. Eine Erhöhung ist wohl alle drei Jahre zulässig und darf sich an der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung orientieren. Das ist ziemich wage… Nun sind 100€ Erbzins nicht die Welt, mag man einwenden. Doch wir müssen ja noch den Kredit fürs Haus abzahlen – und das summiert sich!


Wir überlegen nun jedenfalls doch, ob wir nicht noch ein wenig sparen und dann ein Baugrundstück kaufen. Die Maklerin jedenfalls macht nicht den seriösesten Eindruck und die Kirche will uns offenbar abzocken. Kein Wunder, dass im Ort schon seit Jahren so viele Erbpachtgrundstücke frei sind.

Zumindest haben wir somit unser Allgemeinwissen erweitert und können die Frage „Was bedeutet Erbpacht?“ ohne Weiteres beantworten 😉

LG Anne!!!




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5 Antworten

  1. Lorenz Breitinger sagt:

    Hallo Anne,
    zufällig auf die Seite geraten. Als Erbpachtnehmer in Rimpar (Unterfranken) kann ich ihre Überlegungen nur bestätigen. Ich rate jedem, Erbpachtverträge genau zu prüfen und abzuwägen, w0rauf man sich da einlässt. Meine Frau und ich haben damit keine guten Erfahrungen gemacht und würden es jedenfalls nicht mehr machen. Für uns ein Grund, eine Petition einzurichten und auf die „Fallstricke“ solcher Verträge hinzuweisen:
    https://www.change.org/p/reinhard-kardinal-marx-vorsitzender-der-dt-bischofskonferenz-erbpacht-ein-unkalkulierbares-risik0
    Grüße Lorenz Breitinger

    • Anne sagt:

      Vielen Dank für dein Feedback und den Hinweis auf die Petition, lieber Lorenz!
      Ich freue mich immer über hilfreiche Erfahrungsberichte meiner LeserInnen.
      LG Anne

  2. Hans sagt:

    Panikmache! Gefährliches Halbwissen. Hier werden Gedanken zur Erbpacht mit generellen Bankkrediten vermischt.

    „Eine Erhöhung ist wohl alle drei Jahre zulässig und darf sich an der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung orientieren. Das ist ziemich wage…“

    Vertrag richtig lesen! Ist meistens an den Verbeaucherindex gekoppelt.

    Erschließungskosten gibt es auch bei einem Grundstück zum Kauf, ebenso alle anderen Nebenkosten! Die Kirche zockt euch da nicht ab. Ein Erbpacht Grundstück wird nicht verschenkt.

    Erbpacht ist erst einmal nicht schlecht, gerade für Leute mit wenig Kohle. Ein Kredit für das Grundstück ist zunächst teurer als der Pachtzins. Je nachdem wie hoch der Kaufpreis, die Zinsen und der Pachtzins ist, kann das sogar die ersten 50 Jahre der Fall sein.

    Nachteil ist mit Sicherheit der steigende Pachtzins, daher sollteman m.M.n. so ein Grundstück nach der obigen Berechnung spätestens verlaufen. Besser etwas früher. Hier kann es zum wesentlichen Nachteil kommen. Der Wiederverkauf kann sich bei Erbpacht schwieriger gestalten. Muss aber nicht.

    • Dennis sagt:

      Panikmache würde ich das nicht nennen. Ich nenne Ihren Beitrag, lieber Hans, eher „Text im Konjunktiv schön reden“… Sie gehen auf keinen Fakt richtig ein, sondern sagen lediglich, dass es so oder so sein könnte. Die Erfahrungen des Autors des Artikels kann ich beipflichten. Sicherlich etwas reißerisch im Bezug auf die Abzocke, dennoch nicht verkehrt.

      Fakt ist, dass man auf dem Grundstück, das einem nicht selbst gehört ein Haus stehen hat und der Willkür des Verpächters ausgeliefert ist. Ob dies nun an dem einen oder anderem gekoppelt ist, ist ersteinmal völlig uninteressant. Man wohnt i.d.R. den Rest seines Lebens in dem eigenem Haus. Ja, es wird sogar bei Zeiten weitervererbt. Mit anderen Worten, es macht schon Sinn, wenn man sich derartiges zweimal überlegt.

      Sollten Sie, lieber Hans, bessere Erfahrungen gemacht haben, ehrt sie das. Es bleibt jedoch die Verdrießlichkeit, dass das Grundstück nicht dem Hauseigentümer gehört und man leider mit dem Haus nicht einfach weg kann. Sie sprechen es auch selbst an, dass der Verkauf sich als schwierig gestalten kann (kann, um auch in Ihrem Konjunktiv zu bleiben)

      Ich kann dem Artikel nur beipflichten und würde jedem dazuabraten ein Erbpachtgründstück zu erwerben, egal wer der Verpächter ist.

      • Anne sagt:

        Vielen Dank für eure beiden hilfreichen und detaillierten Anmerkungen!
        Letztlich haben wir uns gegen das Erbpachtgrundstück entschieden und unseren Wunsch, ein Haus zu bauen bzw. zu kaufen um anderthalb Jahre verschoben (bis wir doch noch ein erschwingliches Haus gefunden haben).
        Hier spielt allerdings auch eine Rolle, wie „verzweifelt“ der potentielle Käufer/Pächter ist. Als wir damals in dieser Region nach einem Grundstück suchten, gab es an Baugrundstücken tatsächlich nur noch besagte Erbpachtgrundstücke und eine paar wenige Grundstücke in ganz mieser Lage (direkt an den Bahngleisen). In solchen Fällen hast du im Prinzip keine Wahl.
        LG Anne

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