Puh, da fällt einem doch glatt ein Stein vom Herzen, wenn man endlich grünes Licht von der Bank bekommen hat. Die Finanzierung steht – was kann da noch schiefgehen?
Immobilienfinanzierung: Bank schickt Gutachter
Hauskauf: Was passiert nach der Finanzierungszusage?
Mit der Finanzierungszusage, für deren Beantragung wir bereits einen ganzen Ordner voller Dokumente zusammentragen mussten, kommt doch tatsächlich die Aufforderung, noch mehr Material einzureichen. Man kommt aus dem Suchen und Kopieren gar nicht mehr heraus.
In unserem Fall forderte die Bank noch folgende Unterlagen:
beglaubigte Abschrift des notariellen Kaufvertrags im Original
Nachweis der Bezahlung des Vorschusses an den Bauträger ( Empfangsbestätigung, Kontoauszug bei Überweisung)
Mitteilung des Notars über das Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen zum gg. Zeitpunkt
von der Baubehörde genehmigte oder vom Architekten/Bauträger erstellte, prüfbare, bemaßte Baupläne (Grundriss- und Schnittzeichnungen) (bei Eigentumswohnungen bemaßte Grundrisse) inklusive Wohnflächenberechnung
Original unterschriebener Zahlungsabruf mit entsprechender Baufortschrittsanzeige (gemäß Bank Vordruck) und Lichtbild des Objektes (Vorlage Zahlungsabruf max. 3 Monate vor dem vorgesehenen Auszahlungstermin)
Flurkarte (vom Katasteramt), auf der alle belasteten / zu belastenden Flurstücke erkennbar sind und Gebäudebestand eingezeichnet ist. Grundstücksgröße plausibilisierbar, Zuwegungssituation erkennbar. Alternativ: amtlicher Lageplan mit eingezeichnetem Gebäudebestand des Entwurfsverfassers
Nachweis der Verwendung des Eigenkapitals in Höhe von mindestens … € zum gegebenen Zeitpunkt
Legitimationsbestätigung gemäß Bank Vordruck oder PostIdent Verfahren
Vorlage einer von allen Darlehensnehmern unterzeichneten Ausfertigung der „Informationen zum Baufinanzierungsdarlehen aus dem Programm (153) der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für den Verbraucher“ im Original
Immobilienfinanzierung: Bank schickt Gutachter
Was bezweckt die Bank mit ihrer Forderung nach noch mehr Nachweisen?: Sie will den Beleihungswert feststellen!
Zunächst sollte man sich vor Augen halten, dass die Bank an einer möglichst korrekten Bewertung der Immobilie interessiert ist, die sie finanzieren soll. Kann der Käufer seine Raten nicht mehr zahlen, will sie schließlich nicht leer ausgehen bzw. auf etwaigen Kosten sitzenbleiben. Im besten Falle kann sie das Haus anderweitig verkaufen, ohne Verluste zu machen.
Insofern ist es auch nicht verwunderlich, dass unsere Bank sogar plant, einen Gutachter vorbeizuschicken, der bei der Abnahme des Hauses genau prüft, ob es auch wirklich das Geld wert ist, das sie hineinzustecken gedenkt.
Die Bank möchte anhand der vorliegenden Unterlagen und gegebenenfalls einer Objektbesichtigung prüfen, welchen Beleihungswert sie für die Immobilie ansetzt. Der Beleihungswert ist dabei nicht unbedingt mit dem Kaufpreis oder dem aktuellen Marktwert identisch, sondern wird vorsichtig und langfristig orientiert ermittelt.
Gutachter kommt erst bei der Abnahme des Hauses
Andererseits wurde der Kaufvertrag ja bereits geschlossen. Und wir haben ihn nur deshalb unterschrieben, weil wir von unserer Bank grünes Licht bekamen. Darauf haben wir vertraut. Deshalb wundere ich mich: Was passiert eigentlich, wenn die Bank im Nachhinein feststellt, dass der Beleihungswert niedriger ist?
Hierzu schreibt ein Sachverständiger für Immobilienwertwermittlung:
Ein bei der Bank beschäftigter Sachverständiger bewertet natürlich innerhalb eines gewissen Spielraums im Interesse der Bank. Sollten Sie Zweifel an einem solchen Gutachten haben, weil der Beleihungswert für Ihre Finanzierungspläne zu gering ausfällt, empfiehlt es sich, ein zweites Gutachten eines freien, unabhängigen Sachverständigen anfertigen zu lassen.
Die Erfahrungen anderer Hauskäufer und –bauer zeigen zudem, dass dieses Verhalten von Bank zu Bank unterschiedlich ist. Einige zeigen sich kulanter und agieren somit kundenfreundlicher.
Was wäre, wenn der Gutachter den Immobilienwert niedriger einschätzt?
Gehen wir aber einmal vom Worst Case aus: Die Bank stellt fest, dass Haus und Grundstück insgesamt um 50.000 Euro weniger wert sind als zunächst angenommen. Sie finanziert den Kauf also nur abzüglich dieser 50.000 Euro.
Dann ist es doch an uns, für diese 50.000 Euro aufzukommen. Schließlich wird der Verkäufer kaum bereit sein, den Verkaufspreis um 50.000 Euro zu reduzieren.
Stellt die Bank bei ihrer Bewertung fest, dass der Beleihungswert niedriger ausfällt als erwartet, kann das Auswirkungen auf die Finanzierung haben. Ob tatsächlich eine Finanzierungslücke entsteht, hängt jedoch vom konkreten Darlehensvertrag, dem vereinbarten Beleihungsauslauf und den weiteren Sicherheiten ab. Deshalb lässt sich nicht pauschal sagen, dass die Bank den Kredit einfach um die Differenz zwischen Kaufpreis und niedrigerem Immobilienwert kürzt.
Sollte tatsächlich eine Finanzierungslücke entstehen, kann dies für Käufer problematisch werden. Ein automatisches Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag besteht wegen einer gescheiterten oder unzureichenden Finanzierung jedoch nicht unbedingt. Welche Folgen drohen, hängt vom konkreten Kaufvertrag und der jeweiligen Situation ab.
Update 1 > Was der Gutachter unserer Bank nach der Objektbesichtigung feststellte
Der Gutachter kam also zum vereinbarten Termin und maß in etwa 20 Minuten den Grundriss des Hauses und aller Räume nach. Offensichtlich misstraute unsere Bank den Bauplänen des Bauträgers und wollte durch den Gutachter festellen lassen, um welche Grundfläche es sich „wirklich“ handelt.
Der Gutachter konnte jedenfalls keine groben Abweichungen feststellen. Er fragte uns anschließend, ob wir vorhätten, die Zufahrt pflastern zu lassen und einen Garten inkl. Schuppen und Carport zu bauen, ermittelte daraufhin einen zusätzlichen Wert und empfahl uns, dies alles wirklich umzusetzen, denn:
Nach ca. einem Jahr werde noch einmal ein Gutachter kommen, um zu überprüfen, ob die Ergänzungen in diesem Wert tatsächlich vorgenommen worden sind.
Der Wert der Immobilie sollte also noch einmal durch Einsatz unserer Eigenmittel gesteigert werden. Wir wissen allerdings nicht, was passiert, sollten wir die ergänzenden Baumaßnahmen nicht umsetzen…
Update 2 > keine weitere Objektbesichtigung durch die Bank
Unsere Bank hat offenbar keinen weiteren Gutachter vorbeigeschickt, um nachzuprüfen, ob wir die vereinbarten wertsteigernden Ergänzungen am Haus vorgenommen haben. Zwar haben wir die Zufahrt tatsächlich pflastern lassen und einen Schuppen gebaut. Über Garage oder Carport verfügen wir jedoch immer noch nicht. Auch der Garten sieht noch eher trostlos aus.
Die Bank hat daran jedoch nichts beanstandet.
Die Finanzierung steht jedenfalls nach wie vor
Jedenfalls haben wir fast alle geforderten Dokumente zusammen. Die meisten haben wir vom Erbauer/Verkäufer des Hauses bekommen, einige auch vom Notar. Wenn alle Materialien komplett sind, heißt es nur noch:
Zahlungsabruf abschicken
Der Zahlungsabruf ist das magische Papier, das die Bank dazu veranlassen soll, den bewilligten Kredit auch freizugeben. Das Darlehen, das wir bei unserer Bank beantragt haben, wird nämlich nicht gleich auf das Konto des Verkäufers überwiesen. Es landet zunächst auf einem Notaranderkonto. Hier wird es vom Notar beschützt. ;)
Auf dem Zahlungsabruf werden demnach nicht nur die Kontodaten des Notaranderkontos notiert, sondern auch der Wert, den die Bank überweisen soll (die Summe des Darlehens). Weiterhin interessiert die Bank, ob das gekaufte Haus bereits bezugsfertig errichtet worden ist. Falls dem nicht so ist, wird angegeben, wie viel Prozent noch fehlen. Wenn ihr das selbst nicht einschätzen könnt, wird euch die Baufirma mit Sicherheit weiterhelfen können. Bei fertigen Häusern erübrigt sich das natürlich.
Dann kann man nur hoffen, dass der Gutachter, der im Auftrag der Bank agiert, sagt: „Okay, die Immobilie ist es tatsächlich wert.“ und die Bank somit veranlasst, dass Darlehen freizugeben. Doch wer weiß, welche Unterlagen die Bank im Laufe der Zeit noch fordert und die Auszahlung demzufolge hinauszögert…
Häufige Fragen zum Gutachter der Bank nach der Finanzierungszusage
Warum schickt die Bank nach der Finanzierungszusage noch einen Gutachter?
Eine Finanzierungszusage bedeutet nicht in jedem Fall, dass bereits alle Voraussetzungen für die Auszahlung des Darlehens erfüllt sind. Die Bank kann vor der Auszahlung weitere Unterlagen prüfen oder den Wert der Immobilie bewerten lassen. In unserem Fall wurde deshalb nach der Finanzierungszusage noch eine Objektbesichtigung durchgeführt.
Ist meine Baufinanzierung trotz Finanzierungszusage noch unsicher?
Das hängt von der Art der Zusage und den Bedingungen des Darlehensvertrags ab. Häufig müssen vor der Auszahlung noch bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, beispielsweise die Eintragung von Sicherheiten oder die Prüfung weiterer Unterlagen. Eine Objektbewertung kann ebenfalls Teil des Finanzierungsprozesses sein. Deshalb sollte man genau prüfen, welche Bedingungen die Bank für die Auszahlung des Darlehens stellt.
Was prüft ein Gutachter der Bank?
Bei einer Objektbesichtigung kann unter anderem geprüft werden, ob die Angaben zur Immobilie und ihr tatsächlicher Zustand plausibel sind. Die Bewertung dient der Bank außerdem dazu, den Wert der Immobilie und damit ihre Eignung als Kreditsicherheit einzuschätzen.
Was passiert, wenn der Gutachter die Immobilie niedriger bewertet als der Kaufpreis?
Ein niedrigerer Immobilienwert führt nicht automatisch dazu, dass die Bank den Kredit entsprechend kürzt. Welche Auswirkungen eine niedrigere Bewertung hat, hängt unter anderem vom Darlehensvertrag, der Höhe der Finanzierung, dem eingesetzten Eigenkapital und weiteren Sicherheiten ab. Im Zweifel sollte man direkt mit der finanzierenden Bank sprechen.
Wie schön, dass du mich auf topE besuchst! Ich wünsche dir einen informativen Aufenthalt mit einer Vielzahl an Artikeln über Hausbau & Grundstückssuche. Fast alle stammen sie aus meiner Feder, denn dank des eigenen Hauskaufs habe ich viel Erfahrung auf diesem Gebiet gesammelt.
Für deine Fragen & Anregungen bin ich stets offen und natürlich freue mich sehr über jeden Kommentar.
LG Anne!!!
Um dir ein optimales Erlebnis zu bieten, verwenden wir Technologien wie Cookies, um Geräteinformationen zu speichern und/oder darauf zuzugreifen. Wenn du diesen Technologien zustimmst, können wir Daten wie das Surfverhalten oder eindeutige IDs auf dieser Website verarbeiten. Wenn du deine Zustimmung nicht erteilst oder zurückziehst, können bestimmte Merkmale und Funktionen beeinträchtigt werden.
Funktional
Immer aktiv
Die technische Speicherung oder der Zugang ist unbedingt erforderlich für den rechtmäßigen Zweck, die Nutzung eines bestimmten Dienstes zu ermöglichen, der vom Teilnehmer oder Nutzer ausdrücklich gewünscht wird, oder für den alleinigen Zweck, die Übertragung einer Nachricht über ein elektronisches Kommunikationsnetz durchzuführen.
Vorlieben
Die technische Speicherung oder der Zugriff ist für den rechtmäßigen Zweck der Speicherung von Präferenzen erforderlich, die nicht vom Abonnenten oder Benutzer angefordert wurden.
Statistiken
Die technische Speicherung oder der Zugriff, der ausschließlich zu statistischen Zwecken erfolgt.Die technische Speicherung oder der Zugriff, der ausschließlich zu anonymen statistischen Zwecken verwendet wird. Ohne eine Vorladung, die freiwillige Zustimmung deines Internetdienstanbieters oder zusätzliche Aufzeichnungen von Dritten können die zu diesem Zweck gespeicherten oder abgerufenen Informationen allein in der Regel nicht dazu verwendet werden, dich zu identifizieren.
Marketing
Die technische Speicherung oder der Zugriff ist erforderlich, um Nutzerprofile zu erstellen, um Werbung zu versenden oder um den Nutzer auf einer Website oder über mehrere Websites hinweg zu ähnlichen Marketingzwecken zu verfolgen.
